Normalement, le bail d’un logement doit être respecté pour toute sa durée, tant par le locataire que par le propriétaire.
Cependant, un locataire peut vouloir mettre fin à son bail de manière spontanée, après avoir obtenu un emploi dans une région éloignée de l’endroit où est situé son logement, par exemple.
Un propriétaire qui souhaite vendre son immeuble peut aussi vouloir mettre fin au bail de son locataire afin de faciliter la vente de son immeuble.
En fait, il existe de nombreuses situations qui amènent les locataires et les propriétaires de logement à vouloir casser leur bail de manière prématurée.
Bien que l’entente de résiliation de bail ne soit pas toujours la seule option possible, un locataire pourrait favoriser une cession de bail, par exemple. Elle est souvent privilégiée par les parties à un bail pour y mettre fin de manière rapide et efficace.
Dans ce texte, nous vous donnons plusieurs informations utiles en lien avec l’entente de résiliation d’un bail de logement, en couvrant les sujets suivants :
La demande de résiliation de bail par le locataire
Le locataire qui doit quitter son logement rapidement en cours de bail peut tenter de céder son bail, ou même le sous-louer. Nous traitons de la cession de bail et de la sous-location dans une autre chronique.
Le locataire peut aussi essayer de s’entendre avec son locateur, et négocier une entente de résiliation de bail.
Parfois, certains locateurs sont intransigeants et ils refusent toutes possibilités d’entente en ce sens. Dans ce cas, l’entente de résiliation de bail ne sera pas possible car une entente nécessite le consentement de toutes les parties impliquées.
Article 2631 du Code civil du Québec
Si le locataire décide de quitter le logement avant la fin du bail on parlera alors de déguerpissement.
Dans les cas où une entente de résiliation de bail est négociée, le locataire offre normalement une somme d’argent pour compenser le locateur de la perte de loyer que lui occasionnera son départ.
La durée restante au bail est évidemment un considération importante, mais ce n’est pas la seule. Il faut aussi prendre en considération la période raisonnable dont aura besoin le propriétaire pour trouver un nouveau locataire, et parfois, même les frais que cet exercice lui occasionnera.
En réalité, il n’existe pas de standard, de barème ou de règle en pareil matière, il s’agit d’une négociation pure et simple, entre le locataire et le propriétaire.
Afin d’être valide, la transaction exige la présence de considérations réciproques en faveur de chaque partie signataire.
Mincher c. Jean
Généralement, une compensation équivalente à trois (3) ou quatre (4) mois de loyer sera raisonnable, et ce, même s’il reste plus de six (6) mois au bail.
Une telle compensation à l’avantage de permettre au locataire de ne pas avoir a assumer la totalité du bail et elle donne, généralement, suffisamment de temps au propriétaire pour trouver un nouveau locataire.
Il est important de souligner que si le propriétaire trouve un locataire après seulement un (1) ou (2) mois, le locataire ne pourra pas lui réclamer un remboursement :
En acceptant volontairement et valablement de verser au locateur l’indemnité réclamée, il est généralement admis par la jurisprudence qu’un locataire renonce, par le fait même, à invoquer, par la suite, le caractère déraisonnable de cette compensation ou à invoquer un enrichissement injustifié.
Malka c. Gagné
Toujours dans la même sens, la Régie du logement précise ce qui suit :
La croyance populaire veut qu’il soit illégal pour un locateur de percevoir plus que le loyer prévu pour un logement pour une période donnée. Plusieurs parties tentent ainsi de faire annuler après coup une entente de résiliation de bail. Tel n’est cependant le droit applicable.
Ce qu’il faut rechercher c’est l’intention et la bonne foi des parties lors de la conclusion de l’entente. Chaque partie calcule son risque à partir de sa perception de la situation au moment de la conclusion de l’entente de résiliation de bail. Il est en effet impossible de prévoir à l’avance la date exacte de relocation d’un logement. Il peut arriver après coup qu’une partie ait fait une bonne affaire, ce qui n’est pas en soi illégal. (…) »
Paquette c. Fondrouge
De manière plus générale, le locataire ne peut pas tenter de renégocier l’entente après l’avoir signé :
La locataire ne peut, postérieurement, tenter d’en modifier les termes, lesquels ont été librement négociés.
Wilson c. Chan
Quant à la forme de l’entente de résiliation de bail, le Tribunal administratif du logement a reconnu que :
L’échange courriel est suffisant afin de considérer qu’il y a une telle entente
Thompson c. Moncur
Toutefois, afin d’éviter la confusion et les problèmes d’interprétation, il est recommander d’utiliser le modèle que vous retrouverez ici.
La demande de résiliation de bail par le propriétaire
La Loi restreint les possibilités d’un propriétaire de résilier le bail d’un locataire. Seuls l’éviction et la reprise de logement lui offre cette possibilité légalement.
Dans ce contexte, le propriétaire d’un logement doit envisager une autre option lorsqu’il souhaite mettre fin au bail d’un locataire et qu’il ne peut pas remplir les conditions très strictes et limitées que la Loi lui offre pour faire une éviction ou une reprise de logement.
Il pourra alors tenter de négocier une entente de résiliation de bail avec son locataire. Cette entente est aussi connu dans le milieu sous le nom d’une entente « Cash for keys ».
La première chose à prendre en considération dans le cadre d’une telle entente de résiliation de bail est l’échange de consentements :
L’existence d’une entente entre les parties implique d’abord et avant tout un échange de consentements. Cette situation se réalise par la manifestation, expresse ou tacite, de la volonté d’une personne d’accepter l’offre de contracter que lui fait une autre personne.
Paquette c. 2763893 Canada inc.
La deuxième chose à prendre en considération est que ce consentement doit être libre et éclairé :
En somme, pour être valable, le consentement doit donc respecter les conditions mentionnées à l’article 1399 C.c.Q., c’est-à-dire qu’il doit être libre et éclairé.
Pour qu’il en soit ainsi, il doit être donné librement et être exempt de toute influence ou menace, crainte ou contrainte.
Tully c. Lamirande
La troisième chose à prendre en considération est que le consentement d’une personne, en l’occurrence un locataire, peut être « vicié », ou déclaré invalide, à cause d’une erreur ou d’un dol.
L’erreur peut porter sur tout élément essentiel qui a déterminé le consentement, et elle elle ne doit pas être grossière ni avoir pu être évité avec un minimum de précautions.
À titre d’exemple, une entente de résiliation de bail a été annulée parce qu’un locataire l’avait accepté croyant que le propriétaire voulait reprendre le logement alors que ce n’était pas la réalité.
Dans cette affaire, on a distingué l’erreur du dol, puisque rien ne démontrait que le propriétaire avait laissé croire frauduleusement qu’il allait reprendre le logement.
Le dol implique effectivement une intention de tromper contrairement à l’erreur, il est défini de la manière suivante :
Moyen destiné à tromper une personne dans le but de l’amener à s’engager par un acte juridique ou à s’engager à des conditions différentes de celles qu’elle aurait normalement acceptées. « Pendant longtemps, le dol n’a pu résulter que de gestes positifs posés afin de tromper le contractant. Aujourd’hui, il sanctionne la mauvaise foi du contractant, que celle-ci provienne d’un geste positif, tromperie, mensonge, manœuvre frauduleuse ou d’une omission, réticence ou silence. »
Lépine c. Khalid
Tout ces éléments ont une importance capitale car il n’est pas rare que des ententes de résiliation de bail demandées par le locateur soient contestées, et même, annulées par le Tribunal administratif du logement.
Ce fût le cas notamment dans une affaire où le propriétaire a incité des locataires à signer une entente de résiliation de bail en leur faisant croire que l’immeuble allait être démoli alors que ce n’était pas tout à fait la réalité.
Paquette c. 2763893 Canada inc.
Ce fût également le cas dans une toute autre affaire où un propriétaire a forcer la main d’un locataire en le menaçant d’appeler la police et de se rendre à la Régie du logement s’il ne signait pas d’entente de résiliation de bail.
Bultel c. 9382-5115 Québec inc.
Au-delà de ces considérations fondamentales, reste la question de savoir quel montant offrir au locataire afin de le convaincre de quitter son logement.
Il n’existe malheureusement pas de réponse précise à cette question, mais nous pouvons vous suggérer des pistes de solutions.
Certains propriétaires offrent une compensation équivalente à trois (3) mois de loyer ainsi que les frais de déménagement du locataire en appliquant les règles applicable en matière d’éviction. Ce n’est pas une mauvaise stratégie, mais le locataire moindrement avisé la rejettera rapidement du revers de la main.
Afin d’éviter les demandes excessives de la part des locataires, il peut être intéressant de baser le calcul de l’indemnité sur le loyer mensuel. Cette manière de procéder, permet de limiter d’emblée les demandes qui se chiffre rapidement en dizaine de milliers de dollars de la part des locataires.
À tout événement, il faut être conscient que c’est le locataire qui a l’avantage dans ce type de négociation. Certains propriétaires obtiendront un résiliation en échanges de moins de 5 000 $ alors que d’autres devront débourser plus de 15 000 $.
Quant à la forme de l’entente, nous recommandons la rédaction d’une Transaction en bonne et due forme par un professionnel, et ce, compte tenu des enjeux importants qu’une telle entente implique.
L’entente de résiliation de bail signée en même temps que le bail
Certains propriétaires font signer aux locataires une entente de résiliation du bail en même temps que le bail.
Est-ce que cette entente est légale ?
Nous répondons à cette question.
Dans une affaire du Tribunal administratif du logement, un propriétaire demande l’expulsion d’un locataire qui a signé en même temps que le bail, une entente qui prévoyait la résiliation du bail à une date prédéterminée.
Le Tribunal détermine d’abord que l’entente de résiliation n’est pas une entente, mais plutôt une clause du bail.
Il mentionne ensuite que :
Cette façon de procéder du locateur lors de la signature du bail heurte de plein fouet les droits au maintien dans les lieux et à la reconduction du bail accordés au locataire par les articles 1936 et 1941 du Code civil du Québec
Et que bien qu’il soit possible de renoncer à ces droits en cours de bail, il n’est pas possible d’y renoncer à l’avance, au moment de la signature du bail.
Il termine en rappelant que :
La jurisprudence a régulièrement refusé de cautionner une entente, une clause d’un bail ou même une clause de renouvellement du bail dans laquelle le locataire renonce à l’avance à ses droits, dont les droits au maintien dans les lieux loués et à la reconduction du bail.
Conclusion
Il existe effectivement de nombreux exemples de décisions où le Tribunal a refusé de valider des ententes de résiliation de bail qui avait été convenue dès le début du bail, en voici quelques exemples :
Modèles d’ententes de résiliation de bail de logement
Modèle à utiliser lorsque le locataire demande la résiliation du bail :
ATTENTION – Éviter d’utiliser ce modèle très répandu sur internet, et suggérer par les Comités de logement, car il ne prévoit pas de concessions réciproques qui sont normalement nécessaires à la validité d’une transaction :
https://rclalq.qc.ca/wp-content/uploads/2019/11/Entente_resiliation_bail.pdf
Pour le modèle que le locateur peut utiliser lorsqu’il demande la résiliation du bail, veuillez nous contacter.
