Logement

Cession de bail et sous-location de logement au Québec

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La cession de bail est souvent confondue avec la sous-location.

La différence est que la cession de bail libère le locataire de toutes ses obligations envers le logement et le locateur, alors que dans le cas d’une sous-location, le locataire conserve ses droits et ses obligations.

La cession de bail est souvent utilisée quand un locataire veut quitter définitivement le logement, avant la fin du bail, et que le locateur refuse une entente de résiliation.

La sous-location est plutôt utilisée quand un locataire veut quitter temporairement un logement pour ensuite y revenir.

Dans les deux (2) cas, des règles et des procédures précises s’appliquent.

Dans ce texte, nous allons vous les expliquer et nous allons traiter des sujets suivants :

La cession de bail de logement et la sous-location

Combien demander pour la sous-location d’un logement ?


La cession de bail de logement et la sous-location

Le droit à la cession de bail et à la sous-location est un droit qui appartient au locataire.

Ainsi, le propriétaire ne peut interdire à un locataire de céder ou de sous-louer son logement.

Par contre, le locataire devra respecter certaines formalités et le propriétaire peut refuser une cession ou une sous-location, mais uniquement pour un motifs sérieux.

Voici ce que la loi nous dit à ce sujet :

Le locataire peut sous-louer tout ou partie du bien loué ou céder le bail. Il est alors tenu d’aviser le locateur de son intention, de lui indiquer le nom et l’adresse de la personne à qui il entend sous-louer le bien ou céder le bail et d’obtenir le consentement du locateur à la sous-location ou à la cession.

Article 1870 du Code civil du Québec

Le locateur ne peut refuser de consentir à la sous-location du bien ou à la cession du bail sans un motif sérieux.

Lorsqu’il refuse, le locateur est tenu d’indiquer au locataire, dans les 15 jours de la réception de l’avis, les motifs de son refus; s’il omet de le faire, il est réputé avoir consenti.

Article 1871 du Code civil du Québec

L’avis de cession ou de sous-location

Un locataire qui veut céder ou une sous-louer son logement doit d’abord aviser son locateur de son intention, et lui donner le nom et l’adresse de la personne avec qui il souhaite faire une cession de bail ou une sous-location. 

Le Tribunal administratif du logement propose un modèle d’avis de cession de bail, ainsi qu’un modèle d’avis de sous-location gratuitement sur son site internet :



La réponse du propriétaire

La deuxième étape, une fois l’avis transmis, appartient au propriétaire qui a trois (3) options, les voici :

1- Ignorer l’avis de cession de bail ou de sous-location
2- Accepter la cession de bail ou la sous-location
3- Refuser la cession de bail ou la sous-location

Dans tous les cas, le propriétaire dispose de 15 jours pour répondre à l’avis.


Absence de réponse du propriétaire

Passez ce délai de 15 jours, l’absence de réponse de sa part équivaut à une acceptation.

Il est donc important que le locataire s’assure que son avis a bien été reçu, et de conserver une preuve du jour où il a été reçu.

Il y a différents moyens de remise d’un avis qui permettent de prouver sa réception, par exemple :

Par huissier
Par courrier recommandé
En main propre

Le refus du propriétaire

Si le propriétaire refuse la cession de bail ou la sous-location, mais qu’il ne donne pas de motifs pour justifier son refus, les conséquences seront les même que s’il n’avait pas répondu à l’avis de cession de bail ou de sous-location.

S’il donne des motifs, ces motifs doivent être sérieux.

Les motifs sérieux

Les raisons qui amènent un locateur à refuser la cession doivent être sérieuses.

On considère généralement que le refus du locateur peut être fondé sur la qualité même du cessionnaire, la situation financière du cessionnaire, son insolvabilité ou son défaut de se conformer aux obligations découlant du bail.

9268-8811 Québec inc. c. Pineault-Larochelle
Capacité financière

Les motifs de refus généralement reconnus sont donc l’insolvabilité ou l’incapacité financières de la personne à qui le locataire souhaite céder son bail ou le sous-louer.

lors de la cession exercée par le locataire, le législateur permet au locateur, pour des motifs sérieux, d’y faire échec afin de s’assurer que la personne cessionnaire en soit une prudente, diligente, soucieuse et respectueuse de ses obligations que lui impose le contrat.

Ainsi, un locateur pourra s’objecter à la cession si le cessionnaire proposé est insolvable ou incapable de respecter les obligations assumées par le bail ou imposées par la loi.[…]

En instance, le tribunal estime que le locateur était fondé de refuser la candidature de Mesdames Boivin, Laurin et Bélisle en raison de l’insuffisance de leurs revenus ou faible cote de crédit obtenue, éléments mettant en doute leur capacité de faire face aux obligations du bail et plus particulièrement le paiement du loyer.

Gauthier Sioui c. Sovilj

Quant à l’évaluation de la capacité financière d’un candidat à la cession de bail, le Tribunal nous enseigne ce qui suit :

Il est vrai que la loi ne prévoit nulle part un ratio, une norme objective ou un pourcentage de revenu au-delà duquel un locateur peut légitimement présumer de l’incapacité de paiement du loyer.

Les gens sont libres d’allouer leur revenu aux différents postes budgétaires comme bon leur semble.

C’est pourquoi, lorsqu’il est question de la capacité financière d’un candidat cessionnaire, l’évaluation doit s’effectuer dans le contexte global des obligations financières découlant du bail (chauffage, électricité, eau chaude, etc.) mais sans limites strictes et restrictives en fonction des revenus gagnés.

Szemes c. Northside inc.

Par ailleurs, au-delà de la capacité de payer le loyer, le Tribunal administratif du logement (TAL) a aussi considéré la crainte de perte de sécurité financière pour le locateur, comme motif sérieux de refus à une cession de bail ou une sous-location.

Szemes c. Northside inc.

Le Tribunal a jugé sérieux les motifs d’un propriétaire de refuser une cession de bail puisque le candidat du locataire avait des revenus nets insuffisants pour assumer le loyer et les autres frais. Les revenus du candidat était de 1 500 $ à 2 000 $ par mois, alors que le loyer en coutait étaient 1 220 $.

Dans cette affaire, le juge mentionne d’ailleurs que :

Le locateur justifié de refuser la cession puisque le changement de locataires a pour effet de rendre sa position moins avantageuse qu’elle ne l’était avec les locataires et susceptible de lui causer un préjudice.

Ruffié c. Chrastina
Comportement locatif

Dans certains cas, le motif de refus peut également être justifié par le mauvais comportement locatif d’un locataire potentiel, ou autrement dit, son défaut de se conformer aux obligations découlant du bail, comme par exemple, avoir un historique pour loyer non payé au Tribunal administratif du logement.

Le simple fait d’avoir un dossier au Tribunal administratif du logement n’est évidemment pas un motif sérieux comme nous l’expliquons dans cette vidéo.

Par contre, un locateur ne peut pas refuser la cession de bail ou la sous-location, si c’est dans le but de nuire au locataire.

Il ne peut pas, non plus, refuser la cession de bail ou la sous-location pour une raison discriminatoire.

Ruffié c. Chrastina


L’enquête prélocation du propriétaire

Il appartient au propriétaire de faire les démarches pour obtenir des informations sur la solvabilité ou la capacité de payer du candidat d’un locataire à la cession de bail ou à la sous-location.

Il doit également respecter la Loi sur la protection des renseignements personnels dans le secteur privé.

Le principe est que le propriétaire peut obtenir toutes informations utiles et nécessaires pour démontrer la capacité de payer du locataire et/ou son comportement locatif.

Si un candidat à la cession de bail ou à la sous-location refuse de communiquer ces informations, le refus pourrait alors être justifié.

Ainsi, un locateur peut obtenir une preuve suffisante de la situation d’emploi du locataire potentiel, de ses habitudes de paiement et de son comportement locatif.

Par contre, un locateur n’est pas justifié de demander un talon de paie, par exemple, alors qu’il a en main les informations décrites précédemment.

Le même principe s’applique au numéro d’assurance sociale qui ne peut être requis que lorsqu’il est nécessaire pour le locateur d’établir la capacité de payer d’un locataire, sa solvabilité ou son comportement locatif, ce qui n’est pas toujours le cas.

Berube-Therien c. Mikula


Les frais de l’enquête de prélocation

Le propriétaire pourra exiger des frais à un locataire pour effectuer une enquête de prélocation, mais uniquement après avoir accepté la cession de bail ou la sous-location. D’ailleurs, ces frais doivent être raisonnables.

Le locateur qui consent à la sous-location ou à la cession ne peut exiger que le remboursement des dépenses raisonnables qui peuvent résulter de la sous-location ou de la cession.

Article 1872 du Code civil du Québec

Le Tribunal administratif du logement (TAL) a jugé que des frais de 100 $ étaient raisonnables, même en l’absence de preuve du locateur pour justifier une telle dépense.

Dong c. Akelius Montréal Ltd

Dans d’autres cas, le Tribunal administratif du logement a accordé le remboursement de frais de 250 $ pour la cession de bail ou la sous-location.

9171-6829 Québec inc. c. Gagnon

Il n’y a donc pas de montant prédéterminé.

Pour plus d’informations au sujet des frais d’enquête de prélocation, veuillez consulter :



Le contrat de cession de bail

Lorsque le propriétaire accepte la cession, il est possible de faire un contrat de cession.

La Tribunal administratif du logement propose d’ailleurs un modèle de contrat de cession de bail :

Le locataire qui ne respecte pas le contrat de cession de bail ou de sous-location avec son candidat, et qui décide de conserver le logement à la dernière minute, par exemple, peut être condamné a lui payer des dommages.

Ahmadi c. Lu



Combien demander pour la sous-location d’un logement ?

Le montant qu’un locataire peut demander pour sous-louer son logement a une limite.

Si un locataire demande une somme trop élevée par rapport à celle qu’il doit lui-même payer, son bail pourrait être résilié, et le sous-locataire expulsé, voici pourquoi.

Faits

Dans l’affaire du Tribunal administratif du logement Weinberger c. Kogan, le locateur a découvert que son locataire chargeait 1 500 $ pour sous-louer son logement, alors que le loyer lui en coutait 980 $, par mois. 

Le locateur s’adresse donc au Tribunal pour obtenir la résiliation du bail et l’expulsion des occupants. Selon lui, le locataire a changé la destination du logement en y exerçant une activité commerciale. 

Décision

Une fois démontré que la locataire hausse considérablement le loyer, la locataire qui veut convaincre le tribunal que cela découle d’un contrat accessoire a le fardeau de démontrer de façon prépondérante cette prétention.

Un locataire peut alors démontrer qu’un prix plus élevé est justifié parce que le logement est meublé, par exemple.

Autrement le tribunal conclura qu’il s’agit d’une modification unilatérale de la destination du bail du logement qui est alors utilisé comme moyen de générer un profit via une activité qui est donc commerciale.

Or, c’est là le problème car :

Ni le locateur ni le locataire ne peuvent, au cours du bail, changer la forme ou la destination du lieu loué.

Article 1856 du Code civil du Québec

Il est aussi intéressant de noter que :

Le fait d’utiliser sporadiquement ou fréquemment un logement loué uniquement à des fins résidentielles pour effectuer une transaction commerciale de location à court terme, est un changement de destination qui constitue en soi un préjudice sérieux au locateur qui impose la résiliation du bail.

Conclusion

Cette affaire nous apprend qu’il faut être prudent quand on fait une sous-location et que le prix demandé doit être raisonnable et justifié pour éviter les problèmes.

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