Logement

La reprise de logement au Québec

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La reprise de logement est l’une des rares exceptions au principe selon lequel, le locataire d’un logement est protégé contre une fin abrupte de son bail qui serait décidée arbitrairement et unilatéralement par son propriétaire.

Ainsi, puisque la reprise de logement est une exception à une règle qui protège les locataires, elle n’est possible que dans des cas bien précis et limités.

D’ailleurs, le propriétaire qui souhaite reprendre un logement doit respecter des règles strictes.

Dans ce texte, nous vous présentons une foule d’informations utiles sur la reprise de logement, ainsi que des exemples concrets.

Voici la liste des sujets qui sont abordés :


Quand la reprise de logement est-elle permise

Un locateur peut reprendre un logement, dont il est propriétaire, uniquement dans les cas suivants :

1) Pour y habiter lui-même
2) Pour y loger ses parents ou ses enfants
3) Pour y loger une personne dont il est le principal soutien
4) Pour y loger un conjoint dont il demeure le principal soutien après un divorce ou une séparation
Article 1957 du Code civil du Québec

Par contre,  lorsque l’immeuble dans lequel est situé le logement est détenu par plusieurs propriétaire, aucun de ces propriétaires ne peut reprendre l’un des logements, à moins de remplir les deux (2) conditions suivantes :

1) Il n’y a que deux (2) propriétaires
2) Les deux (2) propriétaires sont conjoints
Article 1958 du Code civil du Québec

Quand la reprise de logement n’est pas permise

La reprise de logement n’est cependant pas permise lorsque l’ensemble de ces trois (3) conditions sont réunies :

1) Le locataire ou son conjoint ont 70 ans ou plus
2) Le locataire occupe le logement depuis au moins 10 ans
3) Le locataire à un revenu égal ou inférieur au revenu maximal lui permettant d’être admissible à un logement à loyer modique selon le Règlement sur l’attribution des logements à loyer modique (chapitre S-8, r. 1). 
Article 1959.1 du Code civil du Québec

Si les deux (2) premiers critères sont assez faciles à déterminer, le dernier critère par contre est très difficile à établir.

En effet, le propriétaire ne possède que rarement les informations sur le revenu de son locataire, et le calcul pour établir le revenu permettant d’être admissible à un logement à loyer modique est relativement compliqué. Il est composé d’un système de pointage et de catégorie.

Néanmoins, pour effectuer le calcul, vous devez vous référer au Règlement sur l’attribution des logements à loyer modique.

Avant de procéder à une reprise de logement, lorsqu’il soupçonne que son locataire remplit les trois (3) critères, il est donc prudent pour le propriétaire d’essayer d’obtenir l’information sur le revenu du locataire afin de pouvoir faire le calcul.


Le reprise de logement pour la vente d’un immeuble

Contrairement à une certaine croyance populaire, la vente d’un immeuble n’est pas un motif de reprise de logement.

Le vendeur ne peut pas reprendre le logement pour lui-même dans le but de le vendre, cette pratique est interdite.

Il ne peut pas non plus faire une reprise de logement sous de faux prétexte, dans le but de vendre plus facilement son immeuble.

Christinel c. Martin

Le propriétaire d’un immeuble dans lequel il y a un locataire, que ce soit un condo ou une maison unifamilial doit conclure une entente de résiliation du bail avec son locataire.

En l’absence d’entente, il reviendra à l’acheteur, lorsqu’il deviendra propriétaire de l’immeuble d’entreprendre une démarche de reprise de logement.


L’exception de l’exception

Il existe trois (3) exceptions qui permettent la reprise de logement, même si les trois (3) conditions qui ne permettent pas la reprise de logement sont réunies :

1) Le locateur est lui-même âgé de 70 ans ou plus et souhaite reprendre le logement pour s’y loger
2) Le bénéficiaire de la reprise est âgé de 70 ans ou plus
3) Le locateur est un propriétaire occupant âgé de 70 ans ou plus et souhaite loger, dans le même immeuble que lui, un bénéficiaire âgé de moins de 70 ans
Article 1959.1 du Code civil du Québec

L’avis de reprise de logement

Le propriétaire d’un logement qui répond aux conditions pour reprendre un logement doit transmettre un avis de reprise au locataire du logement.

Article 1960 du Code civil du Québec


Le délai de l’avis

Dans le cas d’un bail à durée fixe, qui se renouvelle à chaque année comme la plupart des baux, l’avis de reprise de logement doit être remis 6 mois avant la fin du bail.

Dans le cas d’un bail à durée indéterminée, ce qui est moins commun en matière de logement, l’avis de reprise de logement doit être remis 6 mois avant l’éviction.

Exceptionnellement, dans le cas d’un bail de 6 mois et moins, l’avis de reprise de logement peut être remis 1 mois avant la fin du bail.

Article 1960 du Code civil du Québec


Le contenu de l’avis

L’avis de reprise de logement doit absolument indiquer :

1) La date prévue de la reprise
2) Le nom du bénéficiaire de la reprise
3) Le contenu de l’article 1959.1 du Code civil du Québec
4) Et, s’il y a lieu, le degré de parenté ou le lien du bénéficiaire avec le locateur
Article 1961 du Code civil du Québec

Le Tribunal administratif du logement propose un modèle d’avis de reprise de logement.

Le Tribunal administratif du logement peut reporter la date de reprise de logement indiquée sur l’avis à une date ultérieure, si le locataire le demande.

Il considère alors la balance des inconvénients pour chacune des parties et les motifs qui justifient cette demande.

Cheema c. Ahmed


Avis invalide

Un avis qui n’identifie pas le bénéficiaire de la reprise, ou s’il y a lieu, le degré de parenté ou le lien du bénéficiaire avec le locateur est normalement jugé invalide.

Par ailleurs, cet irrégularité ne peut pas être corrigé par la suite :

La demande d’autorisation produite subséquemment ne peut permettre de remédier aux déficiences de l’avis.

En effet, le processus de reprise, qui débute par l’envoi de l’avis prévu, est vicié dès le départ lorsque cet avis est invalide.

On ne peut donc corriger par une procédure subséquente le défaut de l’avis.

Le Tribunal est d’opinion que l’avis transmis est invalide et ne satisfait pas les exigences obligatoires […]

C’est au moment de la transmission de l’avis que les intentions précises du locateur doivent être dénoncées. Il s’agit plus qu’une simple informalité.

Il s’agit d’un vice fatal auquel le locateur ne peut pas remédier lors du dépôt de la demande d’autorisation, ni même par les précisions qui peuvent être apportées à l’audience.

Myrthil c. Siboniyo Kaluta

Par contre, un avis qui ne reproduit pas le contenu de l’article 1959.1 du Code civil du Québec ne sera pas toujours jugé invalide.

Nguyen c. Leboeuf


La réponse du locataire

Après avoir reçu l’avis de reprise de logement, le locataire a un (1) mois pour aviser à son tour le propriétaire de son intention de s’y conformer ou non.

Il est important de noter que si le locataire ne répond pas à l’avis, il est réputé avoir refusé de quitter le logement.

Article 1962 du Code civil du Québec

Le Tribunal administratif du logement propose un modèle de réponse du locataire à l’avis de reprise de logement.

Lorsque le locataire refuse de quitter le logement, le locateur doit demander l’autorisation du Tribunal administratif du logement pour pouvoir reprendre le logement.


Demande d’autorisation de reprise de logement

Le locateur a un (1) mois, à partir du refus du locataire de se conformer à son avis de reprise pour s’adresser au Tribunal administratif du logement.

Article 1963 du Code civil du Québec

La demande d’autoriser la reprise de logement peut exceptionnellement être faite directement en ligne sur le site du Tribunal administratif du logement.

Le propriétaire doit néanmoins notifier sa demande au locataire et transmettre une preuve de cette notification au Tribunal administratif du logement avec une liste de pièce dans les 45 jours du dépôt de sa demande.

Article 56.2 de la Loi sur le Tribunal administratif du logement


Preuve

Le propriétaire qui demande l’autorisation de reprendre un logement doit faire la preuve qu’il entend réellement reprendre le logement pour la raison mentionnée dans l’avis de reprise de logement et qu’il ne s’agit pas d’un prétexte pour se débarrasser du locataire.

Article 1963 du Code civil du Québec

Le Tribunal administratif du logement mentionne que plusieurs de ses décisions démontrent que la reprise de logement constitue un :

terrain propice aux manœuvres répréhensibles de certains locateurs

Dinel c. Brousseau

Ainsi, le propriétaire doit :

démontrer qu’il entend réellement le reprendre pour la fin mentionnée dans l’avis et qu’il ne s’agit pas d’un prétexte pour atteindre d’autres fins.

Hajjali c. Tsikis

Dans certains cas, on exige la démonstration d’une situation réelle et sérieuse pour justifier la reprise du logement.

En l’absence de preuve d’une situation démontrant la nécessité réelle et sérieuse de reprise de possession pour y loger un parent il appert que les raisons invoquées sont plutôt des prétextes que des motifs raisonnables d’une intention sérieuse de loger un parent dans le logis en question.

Skotarczyk c. Lorange

Par ailleurs, la juge administrative Francine Jodoin qui a rendu de nombreuses décisions de principes pour le Tribunal administratif du logement, explique de manière détaillée comment est analysée cette preuve du propriétaire :

la bonne foi du locateur doit apparaître autant quant à ses intentions de se loger réellement dans le logement qu’aux raisons qui l’amènent à requérir le logement. 

En effet, l’intention de se loger dans le logement peut être bien réelle, mais s’il s’agit d’un subterfuge, un faux-fuyant ou une diversion pour obtenir le départ du locataire, l’autorisation à la reprise ne peut être accordée. 

Le contexte dans lequel s’inscrit la reprise du logement, la disponibilité d’autres logements convenables, l’état des relations ou les raisons qui amènent un locateur à vouloir reprendre le logement spécifiquement peuvent aider le Tribunal à apprécier l’intention véritable du locateur et l’existence d’un prétexte, mais le Tribunal n’a pas à substituer ses propres choix au sien. 

Dans cette évaluation, les tribunaux ont tendance à analyser le besoin réel et sérieux de reprendre le logement.

Le Tribunal est tenu d’apprécier l’ensemble des faits et les intentions entourant ces faits.

[…]  

L’état des relations entre les parties constitue un élément contextuel pertinent pour la détermination de l’intention du locateur même si le Tribunal n’a pas à départager les torts et n’a pas à statuer directement sur les recours entrepris ou sur les litiges existants entre les parties.

St-Amand c. Sauvageau

Ainsi, le Tribunal administratif du logement vérifie notamment la crédibilité du locateur, ses raisons personnelles, ses motivations à faire la demande et même l’état des relations locateur-locataire.

Il ne doit y avoir aucun doute dans son esprit sur la réalisation et la faisabilité du projet.

Il doit être suffisamment certain, circonscrit et permanent.

En cas de doute, la demande de reprise du logement est normalement rejetée.

Duhamel c. Oltman


Interdiction

La loi prévoit également une interdiction de reprendre le logement s’il est propriétaire d’un autre logement qui est vacant ou offert en location à la date prévue pour la reprise, et qui est du même genre que celui occupé par le locataire, situé dans les environs et d’un loyer équivalent.

Article 1964 du Code civil du Québec

Ainsi, le locateur ne pourra pas reprendre le logement qu’il souhaite lorsqu’il est propriétaire d’un autre logement :

1) Qui est vacant ou offert en location à la date prévue pour la reprise
2) Qui est du même genre que celui occupé par le locataire
3) Qui est situé dans les environs
4) Qui a un loyer équivalent

Selon le Tribunal administratif du logement ces règles :

Ne doivent pas être interprétées restrictivement comme visant un logement identique possédant les mêmes caractéristiques que celui faisant l’objet de l’avis de reprise.

[…]La localisation dans l’immeuble peut devenir un facteur important dans certains cas, par exemple, un étage supérieur ou inférieur lorsqu’il s’agit de loger des personnes âgées.

[…]Le fait que le logement soit situé à l’avant plutôt qu’à l’arrière de l’immeuble ne constitue pas un facteur suffisant.

Cheour c. Yee

En somme, le but est d’éviter l’expulsion d’un locataire lorsque le désir légitime du locateur de loger un parent peut être comblé autrement. 


L’indemnité

S’il autorise la reprise de logement, le Tribunal administratif du logement peut imposer au locateur les conditions qu’il estime justes et raisonnables, y compris, le paiement au locataire d’une indemnité équivalente aux frais de déménagement.

Article 1967 du Code civil du Québec

Pour déterminer le montant de cette indemnité, le Tribunal administratif du logement tient compte des facteurs suivants :

1) L’âge du locataire
2) L’état de santé du locataire
3) La durée de l’occupation du logement
4) L’attachement au logement
5) Le coût du transport des biens
6) Les frais de changement d’adresse et les frais de rebranchement aux services publics (téléphone, électricité, câblodistribution, etc.)

Enfin, le Tribunal administratif du logement doit limiter cette indemnité aux frais réels que peut générer un déménagement.

Cheema c. Ahmed


La reprise de logement de mauvaise foi

Lorsque la reprise de logement est faite de mauvaise foi, le locataire peut demander au Tribunal administratif du logement de lui accorder des dommages-intérêts pour les troubles, ennuis et inconvénients que ça lui cause, de même que des dommages-intérêts punitifs.

Article 1968 du Code civil du Québec

Lorsqu’il condamne un locateur à des dommages punitifs, le Tribunal administratif du logement souhaite envoyer un message clair à tous les locateurs d’immeuble.

Ces dommages punitifs ont pour but de punir, de dissuader, de dénoncer et de décourager les locateurs de poser des gestes en violation du droit au maintien dans les lieux des locataires.

Poirier c. Dufault

Voici comment le Tribunal administratif du logement évalue ces dommages et quelques exemples de condamnation.


Pour évaluer les dommages punitifs, le tribunal prendra en considération :

1) La prévention, la dissuasion et la dénonciation du geste du propriétaire (le but étant de dissuader les autres propriétaires de faire la même chose)
2) Les circonstances et la gravité dans laquelle la reprise de logement a été faite
3) La répercussion chez le locataire
4) Le degré de malice du propriétaire
5) Les récidives (donc si c’est la première fois ou non que le propriétaire fait une reprise de logement de mauvaise foi)
6) La situation patrimoniale du propriétaire (la valeur de ses actifs)
7) Si le propriétaire a versé d’autres sommes au locataire

Exemples de condamnations

Dans l’affaire Amore c. Rossi, le Tribunal administratif du logement (TAL) accorde 5 000 $ en dommages punitifs et plus de 30 000 $ pour les autres dommages
Dans l’affaire Huard c. Nsiempba, le Tribunal administratif du logement (TAL) accorde 35 000 $ en dommages punitifs et 4 500 $ pour les autres dommages
Dans l’affaire Matte c. Côté, le Tribunal administratif du logement (TAL) accorde 10 000 $ en dommages punitifs et aucun montant pour autres dommages
Dans l’affaire Élias c. Beaudry, la Cour du Québec, en appel d’une décision du Tribunal administratif du logement (TAL), accorde 2 500 $ en dommages punitifs et 5 000 $ pour autres dommages

Dans une affaire où le Tribunal a accordé 20 000$ en dommages punitifs, il souligne que :

Pour conclure à un tel montant (…) il a retenu l’intention malicieuse de la locatrice, la répétition du mode opératoire, la gravité du geste, les conséquences et l’étendue de sa situation patrimoniale permettant de faire face au paiement.

Poitras c. Bégin

L’absence de reprise de logement

La loi prévoit ce qui suit à ce sujet :

Lorsque le locateur n’exerce pas ses droits de reprise ou d’éviction à la date prévue, le bail est reconduit de plein droit, pour autant que le locataire continue d’occuper le logement et que le locateur y consente.

Le locateur peut alors, dans le mois de la date prévue pour la reprise ou l’éviction, s’adresser au tribunal pour faire fixer un nouveau loyer.

Le bail est aussi reconduit lorsque le tribunal refuse la demande de reprise ou d’éviction et que cette décision est rendue après l’expiration des délais prévus pour éviter la reconduction du bail ou pour modifier celui-ci.

Le locateur peut alors présenter au tribunal, dans le mois de la décision finale, une demande de fixation de loyer.

Article 1969 du Code civil du Québec

La relocation du logement suite à une reprise

La loi prévoit ce qui suit à ce sujet :

Un logement qui a fait l’objet d’une reprise ou d’une éviction ne peut être loué ou utilisé pour une fin autre que celle pour laquelle le droit a été exercé, sans que le tribunal l’autorise.

Si le tribunal autorise la location du logement, il en fixe le loyer.

Article 1970 du Code civil du Québec

Ainsi, un logement qui fait l’objet d’une reprise ne peut pas être reloué sans que le propriétaire obtienne une autorisation du Tribunal administratif du logement.

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