Logement

La résiliation du bail de logement au Québec

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Ni le locateur ni le locataire ne peuvent résilier un bail de logement sans justification.

Pour le locateur, la résiliation du bail, sans justification, n’est pas permise par le locataire parce qu’il s’agit d’un contrat, et que le principe de la stabilité des contrats, le protège.

Pour le locataire, la résiliation du bail, sans justification, n’est pas permise par le locateur parce qu’il bénéficie d’un droit de maintien dans les lieux.

Le Tribunal administratif du logement qualifie d’ailleurs ce droit de la manière suivante :

Le droit au maintien dans les lieux est la pierre angulaire du droit locatif au Québec

Lajule c. Lauzon

Il existe, tout de même, plusieurs cas qui peuvent permettre la résiliation du bail de logement.

La plupart du temps, il y aura, toutefois, des formalités et des conditions strictes à respecter.

Dans ce texte, nous vous présentons les sujet suivants :

La résiliation du bail par le locateur

La résiliation du bail par le locataire


La résiliation du bail par le locateur

Le locateur pourra demander la résiliation du bail d’un locataire, au Tribunal administratif du logement, dans les cas suivants :


Retard de plus de trois (3) semaines dans le paiement du loyer

La loi prévoit ce qui suit à ce sujet :

Le locateur peut obtenir la résiliation du bail si le locataire est en retard de plus de trois semaines pour le paiement du loyer

Article 1971 du Code civil du Québec

Cet article permet au locateur de faire une demande de résiliation du bail au Tribunal administratif du logement dès qu’un locataire est en retard de plus de trois (3) semaines dans le paiement de son loyer.

Toutefois, le locataire peut éviter la résiliation du bail, s’il paie le loyer qui est en retard, ainsi que les frais de la demande du locateur, avant que le Tribunal administratif du logement rende un jugement.

Le locataire poursuivi en résiliation du bail pour défaut de paiement du loyer peut éviter la résiliation en payant, avant jugement, outre le loyer dû et les frais, les intérêts […]

Article 1883 du Code civil du Québec

Lorsque le locataire paie avant l’audition de la demande pour non-paiement de loyer, la demande ne sera normalement pas entendue, car elle sera sans objet.

D’ailleurs, le locataire bénéficie souvent d’un délai après l’audition avant que le Tribunal ne rende son jugement.


Retard fréquent dans le paiement du loyer

Lorsqu’un locataire paie fréquemment son loyer en retard le locateur peut également demander la résiliation du bail, mais à la condition que ces retards fréquents lui cause un préjudice sérieux :

Le locateur peut obtenir la résiliation du bail si le locataire est en retard de plus de trois semaines pour le paiement du loyer ou, encore, s’il en subit un préjudice sérieux, lorsque le locataire en retarde fréquemment le paiement

Article 1971 du Code civil du Québec

Évidemment, il appartient au locateur de convaincre le Tribunal administratif du logement qu’il subit un préjudice sérieux à cause des retards fréquents du locataire.

Il doit d’abord démontrer que les retards de paiements du locataire sont fréquents, donc qu’ils sont « réguliers et continuels ».

Exemples de retards pas assez fréquents :

Un échantillonnage de seulement trois mois comme base pour invoquer les retards fréquents dans le paiement du loyer n’est pas suffisant pour établir que ces retards sont réguliers et continuels.

7037457 Canada inc. c. Chattha

Le loyer a été payé en retard à 4 reprises au cours des 5 derniers mois. Ces défauts ne sont cependant pas assez réguliers et continuels.

Primecorp Property Management Inc. c. Chevrier

Il mentionne que le loyer a été payé en retard à 6 reprises au cours des 12 derniers mois.

Ces défauts ne sont cependant pas assez réguliers et continuels.

Portfolio urbain c. Bartkowiak

le Tribunal estime que les défauts de paiement de la locataire ne sont pas assez réguliers et continuels […]

En l’espèce, le locateur invoque seulement quatre retards de paiement sur une période de quatre ans, ce qui apparait nettement insuffisant pour justifier la résiliation du bail pour ce motif.

Uddin c. Pham

Exemples de retards fréquents :

La locatrice indique que les locataires ont payé leur loyer en retard tous les mois depuis les deux dernières années.

Ces défauts des locataires étant réguliers et continuels.

Ramirez c. Jenkins

La locatrice indique que le locataire a payé son loyer en retard à sept reprises au cours des douze derniers mois.

Ces défauts du locataire étant réguliers et continuels.

8184 Juliette inc. c. Balutinder

La locatrice indique que la locataire a payé son loyer en retard à 5 reprises au cours des 6 derniers mois.  Ces défauts de la locataire étant réguliers et continuels.

Vu c. Thibeault

 La locatrice indique que la locataire a payé son loyer en retard à tous les mois depuis le début du bail.

Ces défauts de la locataire étant réguliers et continuels.

Vespoli c. McGuire

Préjudice sérieux

Après avoir démontré que les retards du locataire sont fréquents, le locateur doit démontrer que ces retards lui cause un préjudice sérieux.

Pour ce faire, il ne peut se contenter de simple allégations d’inconvénients, il doit déposer une preuve documentaire :

Bien que le Tribunal n’exige pas la preuve d’un péril financier, d’une incapacité de remplir ses obligations financières ou d’une situation économique précaire, la preuve doit, à titre d’exemple, révéler, par prépondérance, un alourdissement anormal de la gestion de l’immeuble, la multiplicité des démarches auprès du locataire ou du Tribunal et des coûts supplémentaires.

En soi, la seule déclaration du locateur est insuffisante pour permettre au Tribunal d’apprécier la gravité du préjudice subi.

Son témoignage se limite à énumérer une série de faits qui peuvent créer un préjudice sans pour autant faire la preuve de ceux-ci.

Aussi, la preuve ne peut uniquement se fonder sur une simple allégation d’inconvénients subis ou de dépenses à faire.

Le préjudice doit être prouvé par une preuve documentaire, le cas échéant, et fondé sur des faits objectifs et précis pour établir un lien avec l’existence du préjudice.

Luria c. Marquis

Les frais financiers supplémentaires, occasionnés par les retards de paiements fréquents d’un locataire, constituent généralement un préjudice sérieux selon le Tribunal administratif du logement, puisque l’hypothèque, l’impôt foncier, les frais d’énergie et les assurances doivent être payés par le locateur.

MacLeod c. Lavigne

Par contre, le préjudice sérieux n’est pas limité au préjudice financier. Voici une liste de préjudice non monétaire qui ont été jugés sérieux :

  • Alourdissement anormal de la gestion de l’immeuble, multiplicité des démarches auprès du locataire ou du tribunal pour percevoir les loyers ou coûts supplémentaires
  • Soucis et tracas causés par l’entêtement du locataire à retenir son loyer, temps et énergie consacrés pour les vacations devant la Régie du logement, notes comptables et suivi des démarches effectuées
  • Démarches constantes et multipliées pour se faire payer, demandes répétées à la Régie du logement afin d’obtenir le paiement du loyer, gestion de trois décisions de la Régie du logement
  • Nombreux avis envoyés au locataire pour lui rappeler ses retards, remise du dossier à ses avocats pour récupérer le loyer dû et frais ainsi engagés
  • Multiplication des démarches pour obtenir les loyers dus et paiement de frais bancaires pour de nombreux chèques retournés
  • Impossibilité de disposer des sommes dues, procédures de recouvrement et pertes d’intérêts sur l’argent non reçu

Allaire c. Bourdeau

Dernière chance

Dans certains cas, le Tribunal administratif du logement peut décider de surseoir à la résiliation du bail, donc de donner une dernière chance au locataire qui est fréquemment en retard dans le paiement de son loyer, en lui ordonnant de payer son loyer à une date précise, à chaque mois. 

Article 1973 du Code civil du Québec

le locateur devra présenter une nouvelle demande de résiliation du bail pour non-paiement du loyer au Tribunal si le locataire contrevient à cette ordonnance.

Exécution provisoire

À l’inverse, le Tribunal peut ordonner l’exécution provisoire d’une décision qui ordonne l’expulsion d’un locataire qui paie fréquemment son loyer en retard. Ce qui veut dire que le locateur pourra demander à un huissier d’expulser le locataire même si celui-ci souhaite faire appel de la décision qui ordonne son expulsion.

Article 82.1 de la Loi sur le Tribunal administratif du logement


Logement impropre à l’habitation

Un locateur peut demander la résiliation du bail d’un locataire lorsque son logement devient impropre à l’habitation.

Article 1972 du Code civil du Québec

Est impropre à l’habitation le logement dont l’état constitue une menace sérieuse pour la santé ou la sécurité des occupants ou du public, ou celui qui a été déclaré tel par le tribunal ou par l’autorité compétente.

Article 1913 du Code civil du Québec

Dans bien des cas, le locateur demandera la résiliation du bail d’un locataire dont le logement devient impropre à l’habitation à cause d’un encombrement excessif.

Voici quelques exemples :

La preuve prépondérante révèle que le logement est insalubre et impropre à l’habitation, car son état constitue une menace sérieuse pour la santé et la sécurité des occupants de l’immeuble, notamment en raison du risque d’incendie occasionné par la présence de nombreux déchets qui jonchent le sol du logement. 

Société immobilière Norrach inc. c. Cloutier

Les photographies et la vidéo déposées en preuve démontrent, sans l’ombre d’un doute, que le logement est excessivement encombré et très malpropre. On peut y apercevoir de nombreux objets et déchets empilés partout dans le logement.

Les amoncellements d’objets et de déchets gênent grandement la circulation à l’intérieur du logement, et il y a aussi présence d’une infestation de coquerelles.

La preuve prépondérante révèle que le logement est impropre à l’habitation, car son état constitue une menace sérieuse pour la santé et la sécurité des occupants de l’immeuble, notamment en raison du risque d’incendie. 

Gestion Coronet (9334-8175 Québec inc.) c. Boivin

La preuve démontre que le locataire a des habitudes de vie qui mettent en danger la sécurité des occupants de l’immeuble en raison des risques d’incendie significatifs découlant de l’encombrement excessif.

Les photographies déposées en preuve par le locateur et son fils démontrent clairement que le logement est en bien piètre état. Celui-ci est encombré et très malpropre.

Les photos prises par le locataire permettent de constater une certaine amélioration de la salubrité du logement, mais, celles-ci ne convainquent pas le Tribunal que des problématiques importantes, telles que l’état de la chambre et le dégagement des plinthes électriques et de la porte‑patio menant au balcon arrière, sont résolues.

Ainsi, de l’ensemble des photos et des témoignages entendus, le Tribunal est convaincu que l’état du logement, au jour de l’audience, présente toujours un encombrement excessif ainsi qu’un état de malpropreté important.

Il appert donc que le locataire est en défaut de respecter ses obligations d’user de son logement avec prudence et diligence et de maintenir celui-ci en bon état de propreté, en plus d’enfreindre la réglementation municipale portant sur la salubrité, l’entretien et la sécurité des logements.

Afin d’assurer la sécurité des autres locataires de l’immeuble, une telle situation ne peut plus perdurer, et le Tribunal est d’avis que l’état du logement présente certains risques pour la santé et la sécurité des occupants de l’immeuble, notamment en raison du risque d’incendie et du risque de contamination occasionné par la présence des nombreux objets qui encombrent le logement.

Dagenais c. Patwari

Trouble de jouissance

Lorsqu’un locataire cause des troubles de jouissance aux autres locataires d’un immeuble de logement, le propriétaire de l’immeuble peut demander la résiliation du bail.

Voici ce que la loi prévoit à ce sujet :

Le locataire est tenu de se conduire de manière à ne pas troubler la jouissance normale des autres locataires.

Il est tenu, envers le locateur et les autres locataires, de réparer le préjudice qui peut résulter de la violation de cette obligation, que cette violation soit due à son fait ou au fait des personnes auxquelles il permet l’usage du bien ou l’accès à celui-ci.

Le locateur peut, au cas de violation de cette obligation, demander la résiliation du bail.

Article 1860 du Code civil du Québec

Cette possibilité que possède le propriétaire de résilier le bail d’un locataire qui trouble la jouissance des autres locataires est liée à son obligation de procurer la jouissance paisible du logement à tous ses locataires.

Article 1854 du Code civil du Québec

Pour obtenir la résiliation du bail d’un locataire qui trouble la jouissance des autres locataires, le propriétaire doit :

[…] prouver que le locataire contrevient à ses obligations et que sa conduite justifie la résiliation du bail.

[…] démontrer que le locataire n’agit pas en personne prudente et diligente lui causant ainsi un préjudice sérieux ou qu’il se conduit de façon à ne pas assurer la jouissance normale des lieux aux autres locataires.

En cette matière, le Tribunal doit fonder son appréciation sur des considérations objectives et sur une preuve concluante, à la fois, sur les manquements allégués et sur le préjudice sérieux qui en découle. Il s’agit des deux éléments essentiels qui conditionnent le prononcé de la résiliation du bail.

Pour constituer un préjudice sérieux, la preuve doit démontrer que le préjudice subi va au-delà des simples inconvénients et que le comportement reproché comporte un élément dérangeant, anormal et excessif en plus d’être fréquent, répété, continu ou persistant.

Société d’administration Casco inc. c. Vézina

Le fait que le préjudice subi doit aller au-delà des simples inconvénients et que le comportement du locataire doit être :

  • Dérangeant
  • Anormal
  • Excessif
  • Fréquent
  • Répété
  • Continu
  • Persistant

Provient du fait qu’un locataire doit faire preuve d’une certaine tolérance envers ses voisins :

Les voisins doivent accepter les inconvénients normaux du voisinage qui n’excèdent pas les limites de la tolérance qu’ils se doivent, suivant la nature ou la situation de leurs fonds, ou suivant les usages locaux.

Article 976 du Code civil du Québec

Dans tous les cas, le comportement du locataire fautif doit être pris dans son ensemble :

Toutefois, pour la demande du locateur en résiliation du bail du locataire résultant de son comportement , chacun des prétextes ou plaintes ou allégations pris en lui-même et isolé des autres ne justifie peut-être pas la résiliation du bail, mais l’accumulation de ceux-ci causés par le locataire, son acharnement et l’accumulation des sources diverses et continuelles de conflit et l’accumulation des plaintes de certains locataires, tout cela cause un préjudice sérieux évident au locateur dans la gestion de son immeuble et justifie la résiliation du bail.

Dakar Corp. c. F. Proulx

Enfin, il est important de noter que si le locataire fautif a corrigé son comportement au moment de l’audience, le Tribunal adminsitratif du logement n’ordonnera généralement pas la résiliation du bail.

Catriel c. Jeanty


Préjudice sérieux

Lorsqu’un locataire cause un préjudice sérieux à son propriétaire ou aux autres locataire à cause d’un manquement à une de ses obligations, son bail peut-être résilié.

Article 1863 du Code civil du Québec

Ce motif de résiliation du bail est l’un de ceux qui est le plus souvent invoqué par les propriétaires parce qu’il est très général et qu’il peut s’appliquer à une foule de situation.

Il s’applique notamment à la résiliation du bail pour retard fréquent dans le paiement du loyer, ou encore, à la résiliation du bail pour trouble de jouissance.

Il s’applique aussi dans les cas où le locataire ne respecte pas son obligation de maintenir son logement dans un bon état de propreté.

Immeubles Nadon et Fils c. Beluse

De même que dans les cas où l’animal d’un locataire cause des dommages au logement.

Sita c. Damier

Par contre, lorsqu’un locataire ne respecte pas un règlement interdisant la présence d’un animal ou interdisant de fumer la cigarette ou le cannabis, son bail ne sera résilié que si le propriétaire démontre que la contravention au règlement lui cause un préjudice sérieux.

Dans ces cas, le Tribunal administratif du logement émettra souvent, en l’absence de préjudice sérieux, une ordonnance imposant au locataire de cesser de contrevenir au règlement en question.

Par contre, si cette ordonnance n’est pas respectée, le bail du locataire pourrait être résilié, mais seulement qu’après que le propriétaire ait fait une nouvelle demande au Tribunal.

Office municipal d’habitation de Grandre-Rivière c. Ruest

Lafleur c. Thiffault

Enfin, un locataire qui écrit des commentaires haineux ou diffamatoires sur les réseaux sociaux, comme Facebook, au sujet du propriétaire de son logement pourrait voir son bail résilié à cause du préjudice sérieux que cause ses publications.

Dans une affaire du Tribunal administratif du logement, un locateur demande à son locataire de payer la totalité de son loyer chaque mois.

Mécontent, le locataire :

Reproduit sur Facebook les messages textes échangés avec un employé de la locatrice auxquels il a ajouté des commentaires haineux […], référant à sa religion.

Par ailleurs,

Le locataire écrit qu’il en a assez d’être harcelé […] au sujet du loyer et qu’il prendra sa schmeisser‑44. De plus, en dessous de ce message, le locataire a publié une photo de lui tenant une arme.

En plus des commentaires précédents, apparais aussi sur le fil Facebook du locataire, une image sur laquelle on peut le voir aux côtés d’Adolf Hitler.

Après avoir analyser la preuve et le témoignage du locateur, le locataire étant absent, le Tribunal administratif du logement conclut que :

La locatrice démontre sans ambiguïté que le locataire est l’auteur de plusieurs comportements graves et répréhensibles, allant à l’encontre de son devoir d’agir de bonne foi.

Sans hésitation, le Tribunal conclut que les menaces et commentaires haineux proférés à l’égard du mandataire constituent un préjudice sérieux pour la locatrice, justifiant la résiliation du bail.

CJM Properties Inc. c. Mines

Reprise de logement

La reprise de logement a pour conséquence la résiliation du bail d’un locataire.

Par contre, la reprise de logement n’est permise que dans certaines situations très limitées et elle répond à des règles strictes.

Pour plus d’information à ce sujet, veuillez consulter notre publication :


Éviction

Un propriétaire peut évincer un locataire lorsqu’il souhaite subdiviser son logement, l’agrandir substantiellement, ou en changer l’affectation.

L’éviction entraine la résiliation du bail du locataire. Par contre, comme pour la reprise de logement, l’éviction répond à des règles strictes.

Pour plus d’information à ce sujet, veuillez consulter notre publication :


La résiliation du bail par le locataire

Le locataire quant à lui pourra demander la résiliation du bail au locateur ou au Tribunal administratif du logement, selon le cas, dans les cas suivants :


Trouble de jouissance

La loi prévoit ce qui suit au sujet des troubles de jouissance subit par le locataire d’un logement :

Le locataire, troublé par un autre locataire ou par les personnes auxquelles ce dernier permet l’usage du bien ou l’accès à celui-ci, peut obtenir, suivant les circonstances, une diminution de loyer ou la résiliation du bail, s’il a dénoncé au locateur commun le trouble et que celui-ci persiste.

Il peut aussi obtenir des dommages-intérêts du locateur commun, à moins que celui-ci ne prouve qu’il a agi avec prudence et diligence; le locateur peut s’adresser au locataire fautif, afin d’être indemnisé pour le préjudice qu’il a subi.

Article 1861 du Code civil du Québec

De ce qui précède, le locataire qui souhaite obtenir la résiliation du bail à cause de troubles de jouissance causés par un locataire voisin doit démontrer :

1. Qu’il a dénoncé le trouble de jouissance au propriétaire
2. Que le trouble de jouissance persiste dans le temps
Loiselle c. Moise

D’ailleurs, selon une interprétation majoritaire du Tribunal administratif du logement, il faut également démontrer :

3. Un préjudice sérieux
Chernysh c. 7037457 Canada inc. (Bentallgreenoak)

Concernant ce troisième critère, nous vous référons à la section qui traite de la résiliation d’un bail pour préjudice sérieux.

Dénonciation

La dénonciation vise à porter à la connaissance du locateur un trouble, un défaut, un manquement, et la mise en demeure à rappeler au locateur que, à défaut d’exécution des obligations dans le délai accordé, recours judiciaire sera entrepris pour obtenir réparation.

Sauf exception, la dénonciation du trouble en temps utile pour informer le locateur de son existence et la mise en demeure préalable du locateur avant d’exercer un recours sont essentielles.

Sauf exception, l’absence de mise en demeure écrite en temps utile et opportun est en principe fatale à l’exercice du recours.

Maltais c. Entreprises Lachance

De ce qui précède et à la lumière de la jurisprudence du Tribunal administratif du logement, il est fortement recommandé de procéder par mise en demeure écrite afin d’aviser le propriétaire.

Pour en savoir plus en matière de mise en demeure, veuillez consulter :

Persiste dans le temps

Concernant ce critère, il faut simplement que suite à la dénonciation du trouble de jouissance au locataire celui-ci persiste.

Dagenais c. Champagne

Dans la plupart des cas, les critères développés pour permettre la résiliation du bail d’un locataire qui trouble la jouissance des autres locataires, par le propriétaire, s’applique également.

Ainsi, pour compléter la présente section, nous vous référons à la section qui traite de la résiliation du bail, par le locateur, pour trouble de jouissance.


Préjudice sérieux

Un locataire peut résilier son bail lorsque le propriétaire ne respecte pas des obligations et que ça lui cause un préjudice sérieux.

Article 1863 du Code civil du Québec

Plus souvent qu’autrement, le locataire qui demande la résiliation du bail à cause d’un préjudice sérieux, le fait en raison de l’état du logement.

Ainsi, un locataire peut demander la résiliation du bail pour cause de préjudice sérieux en raison de l’état du logement causé par des infiltrations d’eaux.

Mutelet c. Papillier

Il peut aussi demander la résiliation du bail en raison de la présence de vermine et des inconvénients que ça l’implique.

L’état du logement, soit le problème d’habitabilité causé par la présence les coquerelles et les mesures d’extermination et de capture des bestioles, a nuit aux droits de la locataire de pouvoir sous-louer ou de céder son bail, d’avoir la jouissance paisible des lieux et d’avoir un logement en bon état d’habitabilité et de salubrité.

Toute cette situation a causé un préjudice sérieux à la locataire, préjudice qui était encore sérieux et d’actualité au moment du départ de cette dernière. Le bail est donc résilié en sa faveur

Ricard c. Société d’Investissement Mentorat

Le préjudice sérieux que subit le locataire peut aussi être causé par le comportement du locateur lui-même comme dans cette affaire du Tribunal administratif du logement dans laquelle on rappelle les principes applicables en pareille matière :

puisqu’il n’y a pas de résiliation de bail sans la preuve d’un préjudice sérieux causé à une partie en raison du manquement de l’autre partie, le trouble issu d’un événement ou d’un comportement dont la responsabilité incombe à la personne fautive doit comporter un élément dérangeant qui est anormal, excessif.

Ces caractéristiques pourront être le fait qu’il est fréquent, répété, continu ou persistant.

C’est là dire que pour constituer un préjudice sérieux, la preuve doit démontrer que le préjudice subi va au-delà des simples inconvénients.

Il vaut, par ailleurs, de souligner que dans certains cas exceptionnels, un seul acte, geste ou comportement pourrait être jugé suffisant pour que le tribunal résilie le bail en raison de la gravité objective du geste, mais aussi de ses effets et de ses conséquences. 

[…] le non-respect d’un locateur à son obligation de procurer la jouissance normale des autres locataires, voire pire d’être l’auteur du trouble de jouissance, donne ouverture à la résiliation du bail du locataire victime du trouble de jouissance des lieux dans la mesure où le trouble génère un préjudice sérieux.

[…]

Le Tribunal juge qu’en l’espèce, la preuve prépondérante non contestée démontre que le locateur, monsieur Yanick Brunet, par ses actes, ses gestes, ses paroles faites d’invectives et d’injures racistes à l’égard du locataire et de son épouse, ainsi que comportement irrespectueux, agressif et violent font en sorte que celui-ci manque à son obligation de procurer la jouissance paisible des lieux au locataire à qui, il cause, à ne pas en douter, un préjudice sérieux.

Il est tout aussi manifeste que par son comportement, le locateur qui occupe l’immeuble abritant le logement concerné, à diverses époques et de façon contemporaine, prive intentionnellement le locataire de la jouissance paisible de son logement.

Encore une fois, le Tribunal juge que les troubles de jouissance démontrés excèdent de loin la normalité, avec répercussions graves pour le locataire, son épouse et leurs jeunes enfants. Le préjudice est sérieux et ne fait pas de doute.

Somme toute, le locataire s’est acquitté de son fardeau de preuve. La preuve du manquement passé et présent du locateur à son obligation de procurer la jouissance paisible des lieux et du préjudice sérieux qui en résulte justifie la résiliation du bail à ses entiers torts.

Fontaine c. Brunet

Enfin, un locataire pourrait demander la résiliation du bail lorsqu’un propriétaire refuse une cession de bail sans motif sérieux, si ça lui cause un préjudice sérieux :

Le refus injustifié du locateur de permettre la cession du bail cause à la locataire un préjudice financier sérieux

Viau c. Lamoureux

En terminant, il est important de noter que le locataire qui n’arrive pas à démontrer un préjudice sérieux et à résilier son bail lorsque le propriétaire ne respect pas ses obligation pourrait quand même avoir droit à une diminution de loyer.

Suivant la loi, un locateur assume, entre autres, l’obligation de procurer au locataire la jouissance paisible du logement, le maintien de celui-ci en bon état d’habitabilité et l’exécution de toutes les réparations nécessaires sauf celles qui sont purement locatives.

Il est établi tant par la jurisprudence que par la doctrine que ces obligations sont de garantie et que les moyens pour le locateur de s’en exonérer sont limités : la force majeure ou qu’il n’a pu remplir ses obligations en raison de l’acte d’un tiers ou du locataire. Il ne peut invoquer qu’il a agi avec diligence raisonnable pour atténuer sa responsabilité.

L’inexécution d’une obligation prévue par la loi ou le bail confère le droit de demander, entre autres, la diminution du loyer et des dommages.

Elisabeth c. Gestion 50 Willowdale inc. (Cromwell Management)

Logement impropre à l’habitation

Un locataire peut abandonner un logement qui est impropre à l’habitation.

Article 1972 du Code civil du Québec

L’abandon d’un logement n’entraine pas automatiquement la résiliation du bail puisque le locataire peut récupérer son logement après l’avoir abandonné en respectant certaines conditions.

Dans tous les cas, la résiliation d’un bail impropre à l’habitation par un locataire répond à des règles strictes.

Pour plus d’information à ce sujet, veuillez consulter :


Attribution d’un logement à loyer modique

Un locataire peut résilier son bail lorsqu’il se fait attribuer un logement à loyer modique.

La loi définit le logement à loyer modique de la manière suivante :

Est à loyer modique le logement situé dans un immeuble d’habitation à loyer modique dont est propriétaire ou administratrice la Société d’habitation du Québec ou une personne morale dont les coûts d’exploitation sont subventionnés en totalité ou en partie par la Société, ou le logement situé dans un autre immeuble, mais dont le loyer est déterminé conformément aux règlements de la Société.

Est aussi à loyer modique le logement pour lequel la Société d’habitation du Québec convient de verser une somme à l’acquit du loyer, mais, en ce cas, les dispositions relatives au registre des demandes de location et à la liste d’admissibilité ne s’y appliquent pas lorsque le locataire est sélectionné par une association ayant la personnalité morale constituée à cette fin en vertu de la Loi sur la Société d’habitation du Québec (chapitre S-8).

Article 1984 du Code civil du Québec

Un logement qui ne répond pas à ces conditions n’est pas considéré comme un logement à loyer modique pour les fins de l’application de la résiliation du bail dont il est ici question.

Avis

Le locataire qui souhaite résilier son bail pour en raison de l’attribution d’un logement à loyer modique doit d’abord transmettre un avis à son propriétaire.

Le Tribunal administratif du logement propose un modèle d’avis sur son site internet :

Attestation

Cet avis doit être accompagné d’une attestation de l’autorité concernée.

Généralement, une lettre d’un établissement qui offre des logements à loyer modique qui mentionne qu’un logement a été attribué au locataire est suffisante.

Allard c. Maloin

Délai

Enfin, il faut savoir l’avis de résiliation du bail prend effet deux (2) mois après sa réception de la part du propriétaire dans le cas d’un bail de 12 mois et plus, ou après un (1) mois, dans le cas d’un bail de moins de 12 mois.

Ainsi, même si le locataire quitte le logement sans délai pour des raisons de santé, il devra quand même payer deux (2) mois ou un (1) mois de loyer, selon le cas.

Cependant, si le logement est libérée et que le propriétaire le reloue avant l’expiration de l’un ou l’autre de ces délais, le locataire sera exempté du paiement du loyer à partir de la relocation. Dans les faits, cette exemption est plutôt rare.


En raison d’un handicap

Un locataire peut résilier son bail dans la mesure où il est capable de démontrer qu’il ne peut plus occuper son logement en raison d’un handicap.

Article 1974 du Code civil du Québec

Concernant le handicap, le Tribunal administratif du logement applique la définition de la Loi assurant l’exercice des droits des personnes handicapées en vue de leur intégration scolaire, professionnelle et sociale :

toute personne ayant une déficience entraînant une incapacité significative et persistante et qui est sujette à rencontrer des obstacles dans l’accomplissement d’activités courantes

Article 1 g) de la Loi

Avis

Le locataire qui souhaite résilier son bail pour en raison d’un handicap doit d’abord transmettre un avis à son propriétaire.

Le Tribunal administratif du logement propose un modèle d’avis sur son site internet :

Attestation

Cet avis doit être accompagné d’une attestation de l’autorité concernée.

Le Tribunal administratif du logement considère généralement qu’un certificat médical est suffisant pourvu qu’il soit :

suffisamment précis, complet et concluant pour renseigner adéquatement le locateur.

De Blois c. Bourgeois

Ainsi,

Il ne suffit donc pas d’émettre un simple avis que le locataire vit un handicap.

Aussi, il faut démontrer que celui-ci est objectivement propre à l’empêcher d’occuper le logement, soit par la nature, l’étendue et/ou la portée de ce handicap

Morissette c. Gravel

Enfin, il est important de noter qu’il n’est pas rare que le Tribunal administratif du logement considère que les attestations qui lui sont soumises pour justifier la résiliation d’un bail en raison d’un handicap sont insuffisantes.

Dans de tels cas, on considère que le locataire a déguerpit avec les conséquences qu’un déguerpissement implique pour le locataire.

Lamarre-Lefebvre c. Inovario inc.

Pour plus d’information au sujet du déguerpissement d’un locataire, veuillez consulter :

Délai

Enfin, il faut savoir l’avis de résiliation du bail prend effet deux (2) mois après sa réception de la part du propriétaire dans le cas d’un bail de 12 mois et plus, ou après un (1) mois, dans le cas d’un bail de moins de 12 mois.

Ainsi, même si le locataire quitte le logement sans délai pour des raisons de santé, il devra quand même payer deux (2) mois ou un (1) mois de loyer, selon le cas.

Cependant, si le logement est libérée et que le propriétaire le reloue avant l’expiration de l’un ou l’autre de ces délais, le locataire sera exempté du paiement du loyer à partir de la relocation. Dans les faits, cette exemption est plutôt rare.


Admission dans un centre d’hébergement pour ainés

Une personne âgée peut résilié son bail si elle est admis de façon permanente l’un des endroits suivants :

Centre d’hébergement et de soins de longue durée (CHSLD)
Ressource intermédiaire
Résidence privée pour aînées
Tout autre lieu d’hébergement

En autant qu’à cet endroit, soient offerts, les soins infirmiers ou les services d’assistance personnelle que nécessite son état de santé.

Article 1974 du Code civil du Québec

Avis

Le locataire qui souhaite résilier son bail pour ce motif doit d’abord transmettre un avis à son propriétaire.

Le Tribunal administratif du logement propose un modèle d’avis sur son site internet :

Attestation et certificat

Cet avis doit être accompagné d’une attestation de l’autorité concernée et d’un certificat d’une personne autorisée certifiant que les conditions nécessitant l’admission du locataire dans l’un des endroits mentionnés précédemment sont remplies.

Attestation

Concernant l’attestation, la loi ne fournit aucune précision, ce qui cause souvent des débats devant le Tribunal administratif du logement.

Néanmoins, selon la jurisprudence de ce tribunal, une attestation de la résidence pour personne âgée, du centre d’hébergement ou de la ressource qui mentionne qu’une place est disponible, et qui décrit les services offerts, est jugée suffisante.

Résidence La Cité des Étoiles inc. c. Charest

Certificat

Quant au certificat qui est également requis, il doit être émis par une personne qualifiée. La loi ne fournit pas plus de précision et elle ne mentionne pas qu’il doit s’agir d’un certificat médical émis par un médecin.

Ainsi, le certificat émis par un travailleur social ou un infirmière clinicienne a été jugée suffisant dans la mesure où il :

démontre que le changement de résidence en cours de bail a été dicté par l’obtention de services que nécessitaient l’état de santé et les besoins de la locataire, après une évaluation médicale et psychosociale.

Résidence La Cité des Étoiles inc. c. Charest

Dans un autre ordre d’idée, il est intéressant de noter qu’une personne âgée :

peut quitter une résidence privée pour aînés pour une autre résidence similaire, même sans obtenir de soins ou de services supplémentaires à la nouvelle résidence. Elle n’a qu’à démontrer que la nouvelle résidence offre les soins et services requis.

Résidence Marie-Clothilde c. Mazerolle

Délai

Enfin, il faut savoir l’avis de résiliation de bail prend effet deux (2) mois après sa réception de la part du propriétaire dans le cas d’un bail de 12 mois et plus, ou après un (1) mois, dans le cas d’un bail de moins de 12 mois.

Ainsi, même si le locataire quitte le logement sans délai pour des raisons de santé, il devra quand même payer deux (2) mois ou un (1) mois de loyer, selon le cas.

Cependant, si le logement est libérée et que le propriétaire le reloue avant l’expiration de l’un ou l’autre de ces délais, le locataire sera exempté du paiement du loyer à partir de la relocation. Dans les faits, cette exemption est plutôt rare.


Victime d’une agression à caractère sexuelle

La loi prévoit ce qui suit à ce sujet :

Un locataire peut résilier le bail en cours si, en raison de la violence d’un conjoint ou d’un ancien conjoint ou en raison d’une agression à caractère sexuel, même par un tiers, sa sécurité ou celle d’un enfant qui habite avec lui est menacée.

Article 1974.1 du Code civil du Québec

La victime d’une agression sexuelle qui craint pour sa sécurité si elle demeure dans son logement peut résilier son bail, mais elle doit suivre certaines formalités.

Avis

Le locataire qui souhaite résilier son bail pour ce motif doit d’abord transmettre un avis à son propriétaire.

Le Tribunal administratif du logement propose un modèle d’avis sur son site internet :

Attestation

Cet avis doit être accompagné d’une attestation d’un fonctionnaire ou d’un officier public désigné par le ministre de la Justice. Ce fonctionnaire ou cet officier sera généralement un procureur de la couronne.

Ainsi, la demande d’attestation peut être faite au bureau du Directeur des poursuites criminelles et pénales situé dans l’un des points de services desservies.

Déclaration sous serment

Pour obtenir l’attestation en question, le locataire doit transmettre aux moins (2) documents :

1. Une déclaration sous serment du locataire selon laquelle il existe une situation d’agression à caractère sexuel
2. Une lettre ou un autre document qui provient d’une personne en contact avec les victimes d’agression sexuelle qui appuie la déclaration du locataire

La déclaration peut être assermentée dans un Palais de justice, dans une Hôtel de Ville, dans un bureau de notaire ou auprès d’un avocat.

Quant à la personne qui est en contact avec les victimes d’agression sexuelle, ça peut-être une personne intervenante dans une ressource pour femmes victimes de violence sexuelles, par exemple.

Finalement, tout ces deux (2) documents doivent convaincre le procureur qui signera l’attestation que la résiliation du bail sera une mesure qui permettra d’assurer la sécurité du locataire.

Délai

Enfin, il faut savoir l’avis de résiliation du bail pour victime d’une agression à caractère sexuelle prend effet deux (2) mois après sa réception de la part du propriétaire dans le cas d’un bail de 12 mois et plus, ou après un (1) mois, dans le cas d’un bail de moins de 12 mois.

Ainsi, même si le locataire quitte le logement sans délai pour assurer sa sécurité, il devra quand même payer deux (2) mois ou un (1) mois de loyer, selon le cas.

Cependant, si le logement est libérée et que le propriétaire le reloue avant l’expiration de l’un ou l’autre de ces délais, le locataire sera exempté du paiement du loyer à partir de la relocation. Dans les faits, cette exemption est plutôt rare.


Victime de la violence d’un conjoint

Le locataire qui subit la violence d’un conjoint et que sa sécurité ou celle de ses enfants est menacé peut obtenir la résiliation de son bail au même titre que la victime d’une agression à caractère sexuelle.

Article 1974.1 du Code civil du Québec

Pour plus d’information à ce sujet, veuillez consulter la section précédente.


Non-reconduction du bail

La loi prévoit ce qui suit à ce sujet :

Le locataire qui n’a pas reçu du locateur un avis de modification des conditions du bail peut éviter la reconduction d’un bail à durée fixe ou mettre fin à un bail à durée indéterminée, en donnant au locateur un avis de non-reconduction ou de résiliation du bail, dans les mêmes délais que ceux que doit respecter le locateur lorsqu’il donne un avis de modification.

Article 1946 du Code civil du Québec

Le locataire qui veut résilier son bail peut donc donner un avis de non-reconduction du bail à son propriétaire.

Le Tribunal administratif du logement propose un modèle d’avis sur son site internet :

Finalement, le locataire qui souhaite résilier son bail par un avis de non-reconduction doit respecter certains délais.

Pour un bail de 12 mois et plus, l’avis doit être transmis entre 3 et 6 mois avant la fin du bail.

C’est le cas de la comme la plupart des baux au Québec. Pour ceux dont la durée est du 1er juillet au 30 juin, par exemple, l’avis doit être transmis entre 1er janvier et le 30 mars.

Pour un bail de moins de 12 mois, l’avis doit être transmis entre 1 et 2 mois avant la fin du bail.

Pour un bail à durée indéterminée, communément appelé le bail au mois, l’avis doit également être transmis entre 1 et 2 mois avant la fin du bail.

Par contre, lorsque le locataire reçoit un avis d’augmentation de loyer et de modification d’une autre condition du bail, il a un mois pour y répondre, et choisir l’option du non-renouvellement s’il le souhaite.


Cession de bail

La cédant son bail, un locataire transfert ses obligations à un autre locataire. En conséquence, son bail est résilié.

La cession de bail doit toutefois être effectuée en respectant des formalités.

Pour plus d’information à ce sujet, veuillez consulter notre publication :

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