Logement

Qui paye pour l’enquête de prélocation d’un logement

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Le propriétaire d’un logement peut demander à un locataire potentiel de se soumettre à une enquête de prélocation.

Cette enquête lui permet d’avoir un certain portrait d’un candidat à la location de son logement qu’il ne connait souvent ni d’Ève ni d’Adam!

Elle peut-être plus ou moins approfondie. Voici quelques vérifications qu’un propriétaire peut faire dans le cadre d’une enquête de prélocation :

Enquête de crédit détaillé
Pointage de crédit
Vérification de l’identité
Vérification des antécédents au Tribunal administratif du logement
Vérification des antécédents judiciaires criminelles
Vérification des antécédents judiciaires civiles
Vérification auprès du propriétaire
Vérification auprès de l’employeur

Cette enquête occasionne évidemment des frais qui peuvent grandement variés selon les différents prix des entreprises qui offrent ce service, et selon le nombre de vérifications que le propriétaire souhaite faire.

Certains propriétaires exigeront que les candidats locataires paient ces frais, certains les rembourseront par la suite, d’autres non.

Cette pratique est-elle légale ? Qui paye pour l’enquête de prélocation ? Le locataire ou le propriétaire ?

Nous répondons à ces questions.


Il est écrit parler à une avocat et il y a deux personnes avec des casques d'écoutes en arrière-plan, il y a aussi le logo de neolegal

Il existe trois (3) cas où un propriétaire peut faire une enquête de prélocation :

  • Lors de la signature d’un nouveau bail
  • Lors d’une cession de bail
  • Lors d’une sous-location

Lors de la signature d’un nouveau bail

Lors de la signature d’un nouveau bail, un propriétaire ne peut pas faire payer les frais d’une enquête de prélocation à un nouveau locataire.

La loi interdit au locateur d’exiger une somme d’argent autre que le loyer, sous forme de dépôt ou autrement :

Le locateur ne peut exiger que chaque versement excède un mois de loyer; il ne peut exiger d’avance que le paiement du premier terme de loyer ou, si ce terme excède un mois, le paiement de plus d’un mois de loyer.

Il ne peut, non plus, exiger une somme d’argent autre que le loyer, sous forme de dépôt ou autrement, ou exiger, pour le paiement, la remise d’un chèque ou d’un autre effet postdaté.

Article 1904 du Code civil du Québec

D’ailleurs, le propriétaire qui contrevient à cette règle commet une infraction et est passible d’une amende :

Quiconque contrevient à l’article 69 et aux articles 1899, 1904, 1913, 1919, 1921, 1930, 1931, 1935 et 1970 du Code civil commet une infraction et est passible d’une amende d’au moins 125 $ et d’au plus 1 225 $ s’il s’agit d’une personne autre qu’une personne morale et d’au moins 250 $ et d’au plus 2 450 $ s’il s’agit d’une personne morale.

Article 113 de la Loi sur le Tribunal administratif du logement

Enfin, le Tribunal adminsitratif du logement s’est déjà penché sur cette question :

Les locataires veulent récupérer le dépôt de 40 $ payé au locateur pour les clés et les frais de 100 $ pour l’enquête de crédit.

Débutons par l’argument du locateur voulant que la compétence du Tribunal ne couvre pas la réclamation pour les frais d’enquête de crédit.

L’article 28 de la Loi sur le Tribunal administratif du logement stipule ceci :

« 28. Le tribunal connaît en première instance, à l’exclusion de tout tribunal, de toute demande:

1°  relative au bail d’un logement lorsque la somme demandée ou la valeur de la chose réclamée ou de l’intérêt du demandeur dans l’objet de la demande ne dépasse pas le montant de la compétence de la Cour du Québec; […] »

Les tribunaux, notamment la cour d’appel, donnent un sens très large à l’expression « relative au bail d’un logement », qui comprend tous les aspects du contrat, même un recours fondé sur le non‑paiement de biens cédés avec le bail.

De plus, la cour supérieure a reconnu à notre Tribunal la compétence pour décider de l’attribution de dommages-intérêts à la suite d’une reprise de possession de mauvaise foi, et ce, même si le bail est terminé. Il ne saurait en être autrement pour un recours fondé sur les circonstances entourant sa conclusion.

En l’espèce, les locataires ont payé 100 $ au locateur pour l’enquête de crédit parce qu’elles n’avaient pas le choix pour l’obtention du logement. Ce paiement est donc relatif au bail qui lie les parties et la demande visant à le recouvrer est du ressort exclusif du présent Tribunal.

Cette question était réglée, le défendeur est-il tenu de rendre les sommes reçues?

L’article 1904 C.c.Q. interdit au locateur d’exiger une somme d’argent autre que le loyer, sous forme de dépôt ou autrement. Cette disposition est qualifiée d’ordre public en application de l’article 1893 C.c.Q. Qui plus est, quiconque y contrevient commet une infraction et est passible d’une amende en vertu de l’article 113 de la Loi sur le Tribunal administratif du logement.

Par conséquent, en vertu de l’article 1699 C.c.Q, le Tribunal fera droit à la demande des locataires concernant la restitution des 40 $ exigés par le locateur comme dépôt pour les clefs, ainsi que les 100 $ exigés pour l’enquête de crédit.

Beauchemin c. Boucher

Déguerpissement d’un locataire

Quant aux frais d’enquête de prélocation pour relouer le logement suite au déguerpissement d’un locataire, ils sont considérés comme :

Une dépense courante et inhérente aux activités et responsabilités de gestion générale de l’immeuble qui découle du choix d’être locateur; si le locataire avait quitté le logement à la fin du bail, ces mêmes frais auraient été engagés, mais plus tard.

Ganier Barbe c. Cadet

C’est donc au propriétaire d’assumer les frais dans de telles circonstances.


Autre cas

Si un locataire n’emménage jamais dans un logement après avoir signé un bail, les frais d’enquête de prélocation du propriétaire pour trouver un autre locataire peuvent lui être chargés.

Roy c. Leclerc



Lors d’une cession de bail ou d’une sous-location

Dans le cas d’une cession de bail ou d’une sous-location, un propriétaire ne peut exiger, à l’avance, le paiement des frais d’enquête de prélocation.

Lamoureux c. Nadon

Il ne peut, non plus, demander le remboursement de quelques sommes que ce soit, à moins, qu’il n’ait consenti à la sous-location du logement ou à la cession de bail proposée.

Servant c. Genest

En effet, la loi mentionne clairement que le remboursement des frais d’enquête de prélocation ne peuvent être remboursés que si le propriétaire consent à la sous-location ou à la cession de bail :

Le locateur qui consent à la sous-location ou à la cession ne peut exiger que le remboursement des dépenses raisonnables qui peuvent résulter de la sous-location ou de la cession.

Article 1872 du Code civil du Québec

Il faut toutefois noter que dans une décision qui s’écarte de cette règle et de la jurisprudence quasi unanime du Tribunal administratif du logement, un propriétaire a obtenu le remboursement de frais d’enquête de prélocation malgré son refus d’accepter une cession de bail.

Baillargeon c. Bérubé (Immeu. Alain J. Bérubé)


Quelles sont les dépenses raisonnables

La Régie du logement explique qu’une dépense raisonnable :

doit donc être ni excessive, ni abusive ou déraisonnable. Pour qu’une telle dépense soit raisonnable, il faut donc qu’elle soit utile et nécessaire et qu’au surplus, elle soit directement reliée à la demande de cession.

Vasilescu Bogdan c. Gestion Résidentielle Metcap

Ainsi, une somme de 400 $ pour l’enquête de prélocation de deux (2) candidats a été jugé excessive et réduite à 200 $, soit 100 $ par candidature.

Dans une autre affaire, on a jugé que des frais de 36 $ pour trois (3) enquête de crédit et des frais de 45 $/l’heure pour la gestion des dossiers était justifiés.

Ainsi, il semble que lorsque le propriétaire accepte la cession ou la sous-location, il peut exiger des frais pour plus d’une enquête de crédit.

Lefebvre c. SC Capital

Ce qu’il faut retenir c’est que ce sera un Tribunal administratif du logement de décider si les frais de l’enquête de prélocation sont raisonnables ou non. Cette évaluation se fera à son entière discrétion. Par contre, le propriétaire aura le fardeau de démontrer que les frais qu’il réclame sont raisonnables et justifiés.

Pour plus d’information au sujet de la cession de bail et de la sous-location d’un logement, consulter notre article sur le sujet.

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