Un locataire peut faire des modifications, des rénovations ou des constructions dans son logement dans le but de rendre son séjour plus agréable.
On qualifiera alors souvent ses aménagement d’améliorations locatives.
Certains locataires construisent des terrasse extérieur en bois ou des espaces pour jardiner.
D’autres iront jusqu’à installer une piscine.
Parfois, un locataire installera un système d’alarme. Dans les cas les plus extrêmes, un locataire pourrait aller jusqu’à rénover la cuisine de son logement en installant de nouveaux comptoirs et de nouvelles armoires.
Au delà de la question de savoir si ces aménagements sont légaux, il y a la question de savoir qu’est-ce qui arrive avec ces améliorations locatives, ces rénovations ou ces constructions lorsque le bail prend fin ou que le locataire quitte le logement.
Nous répondons à cette question.
La loi prévoit que :
Le locataire est tenu, à la fin du bail, d’enlever les constructions, ouvrages ou plantations qu’il a faits.
S’ils ne peuvent être enlevés sans détériorer le bien, le locateur peut les conserver en en payant la valeur au locataire ou forcer celui-ci à les enlever et à remettre le bien dans l’état où il l’a reçu.
Si la remise en l’état est impossible, le locateur peut les conserver sans indemnité.
Article 1891 du Code civil du Québec
Les constructions, ouvrages et plantations sont définis de la manière suivante :
Cette expression désigne toute forme de modification ou d’addition aux biens loués, effectuée par le locataire, et qui n’est pas faite en exécution d’une obligation d’entretien à sa charge; c’est un concept large dont les applications vont de la simple pose de tapis jusqu’à la construction d’un bâtiment.
Maria Chapdelaine (Municipalité régionale de comté de) c. Bleuetière péninsule Albanel Inc.
Ainsi, peu importe l’ampleur des travaux et des dépenses du locataire, c’est toujours les mêmes règles qui s’appliquent quand il quitte le logement.
Normalement, le principe est que le locataire doit enlever toutes les améliorations locatives et les constructions qui a fait, et il doit remettre le logement dans l’état où il l’a reçu.
Par contre, il est parfois impossible d’enlever ces améliorations locatives et ces constructions, sans détériorer le logement. Dans ce cas, le propriétaire a deux (2) options :
- Garder les constructions et payer leur valeur au locataire
Ou
- Forcer le locataire à les enlever et le forcer à payer pour remettre le logement en état
Il existe également un troisième scénario possible.
Lorsqu’il est tout simplement impossible d’enlever les améliorations locatives et les constructions, c’est le cas, par exemple, lorsque des rénovations majeures ont été effectuées par un locataire.
Dans ce cas, le propriétaire pourra garder les améliorations locatives et les constructions sans avoir à payer un sous au locataire.
Les locataires ont introduit contre les locateurs une demande en dommages au montant de 39 466,99 $ […]
Essentiellement, les locataires réclament le coût des améliorations locatives qu’ils ont faites au logement avant que les locateurs ne reprennent le logement. […]
Considérant la nature des travaux effectués par les locataires et le fait que les matériaux sont incorporés à l’immeuble, la remise en état du logement était impossible.
En effet, il est évident que les locataires ne pouvaient partir avec les revêtements de plancher, les armoires de cuisine, la plomberie, l’électricité, les portes du logement, la galerie, la porte-jardin, les éléments des salles de bain et le mur de pierre.
Considérant le troisième alinéa de l’article 1891 C.c.Q, le Tribunal ne peut faire droit à la réclamation des locataires et doit donc rejeter celle-ci.
Gauthier c. Parent
On constate que dans tous les cas, c’est le propriétaire qui possède l’avantage.
Le locataire qui dépense des sommes importantes dans l’amélioration de son logement en pensant y rester longtemps peut se faire surprendre par une reprise de logement, par exemple.
La réclamation de la locataire, pour certaines améliorations apportées ou plantations faites, ne peut être prise en considération dans le cadre d’une demande d’indemnité suite à la reprise du logement.
[…]
Il y a ainsi toujours un risque pour le locataire qui décide d’exécuter des améliorations ou des ouvrages sans obtenir, au préalable, une entente de compensation en cas de départ.
Gohier c. Vallée
Pour éviter les mauvaises surprises, Il est donc préférable de s’entendre avec le propriétaire sur un possible partage ou un remboursement des coûts avant de faire des constructions ou d’entreprendre des rénovations majeures.
En l’absence d’une entente de compensation préalable à l’exécution des travaux, un locataire assume le risque d’avoir à abandonner les améliorations faites au logement sans compensation.
Akram c. Labrie
La locataire a agi de façon téméraire en investissant dans la propriété d’autrui sans s’assurer au préalable qu’elle serait remboursée pour ses dépenses.
Ramakers c. Kaudt
Enfin, il est intéressant de noter qu’un locataire ne peut pas prétendre à l’enregistrement injustifié du propriétaire, et entreprendre un recours contre lui sur cette base.
Les locataires demandent enfin 5 000 $, afin d’être compensés pour les améliorations qu’ils ont faites au logement, plaidant qu’il y a enrichissement sans cause.
[…] on constate que les constructions effectuées dans le logement sont faites aux risques du locataire, car le locateur peut le garder sans indemnité, si la remise à l’état original est impossible.
Il ne peut donc y avoir enrichissement injustifié.
Ohana c. Goldman
Un locataire doit-il nettoyer son logement quand il déménage ?
Veuillez consulter notre article à ce sujet pour connaitre la réponse.
