Nettoyer son logement un minimum quand on déménage relève plus du gros bon sens et des règles de savoir vivre que de la règle de droit.
Par contre, ce n’est pas toujours aussi évident!
La situation se corse lorsqu’il est question de savoir si un locataire doit repeindre ou non son logement après plusieurs années de location, par exemple.
Heureusement, la loi et la jurisprudence du Tribunal administratif du logement nous donne des précisions sur le sujet.
D’abord, il faut savoir que lorsqu’il quitte son logement, le locataire doit le remettre dans le même état qu’il était quand il y a emménagé.
Par contre, il n’est pas responsable de dommages causés par une usure normale ou par le fait que le logement soit abimé par le temps.
Évidemment, il n’est pas non plus responsable des dommages causés par une inondation ou un incendie, si ce n’est pas lui qui en est la cause.
Article 1890 du Code civil du Québec
Il faut également savoir qu’un locataire est présumé avoir reçu le logement dans un bon état.
Ça veut dire que si le locataire a reçu le logement dans un mauvais état et qu’il ne conserve pas des preuves, comme des photos, il pourrait se faire reprocher plus tard le mauvais état de logement, sans pouvoir se défendre.
Mais est-ce que cette obligation du locataire implique qu’il doive nettoyer son logement quand il déménage ?
De manière générale, le Tribunal administratif du logement répond à cette question de la manière suivante :
Le départ d’un locataire peut causer un rafraîchissement nécessaire au logement, de façon à favoriser sa relocation.
Lorsque cela résulte d’une occupation normale, le locataire n’assume, en principe, aucune responsabilité à cet égard.
C’est le cas, notamment d’un nettoyage régulier, des travaux de plâtre et de peinture rendus nécessaires par l’apposition de rideaux, de stores, de tableaux aux murs ou d’autres objets décoratifs.
De la même façon, lorsqu’il y a restauration du plancher qui n’est pas causée par un abus ou détérioration anormale, le locateur ne peut réclamer les coûts reliés à de tels travaux.
9140-2958 Québec inc. (Logements Côte-Nord) c. Hétu Beaudin
Ainsi, on considère normalement qu’il ne revient pas au locataire nettoyer son logement ou de faire le ménage du logement à la fin de son bail.
Il y a toutefois plusieurs nuances. Dans certains cas, un locataire pourrait être contraint de rembourser les frais du propriétaire. Il s’agit d’une évaluation qui se fera au cas par cas, par le Tribunal, s’il y a lieu.
Un locataire qui a causé des dommages aux murs d’un logement, et qui a laissés les électroménagers en mauvais état de propreté, a dû rembourser le propriétaire pour les travaux de plâtrage, de peinture et de nettoyage qu’il a dû exécuter pour remettre le logement en état.
9385-3463 Québec inc. c. Francoli
Par contre, un propriétaire n’a pas réussi à obtenir le remboursement de ses frais, après avoir fait repeindre un logement, suite au départ d’un locataire. Ce dernier avait laissé sur les murs, quelques dessins d’enfants qui pouvaient être facilement nettoyés.
Dans une autre affaire, un locataire qui avait laissé un logement dans un mauvais état de propreté a quant à lui été contraint de rembourser les frais de nettoyage du propriétaire.
Même chose pour un locataire qui a laissé un logement dans un état de saleté généralisé, qui avait laissé des détritus et abandonné plusieurs biens.
Un autre locataire a dû rembourser son propriétaire pour le nettoyage des murs d’un logement qui comportaient des dégradation importante et anormale, soit : des gros trous, du gyproc défoncé, des saletés sur les murs, de la moisissure, des coulisses, et des traces d’humidité excessive.
Pandol c. 9227-8779 Québec inc.
Nettoyer son logement jaunit par la cigarette
Le nettoyage du logement jaunit par la cigarette répond à un cadre d’analyse précis, voici un extrait d’une décision du Tribunal administratif du logement à ce sujet :
Récemment, dans l’affaire Les immeubles Dion Leclair c. Vachon (l’affaire Vachon), le juge administratif Serge Adam était saisi d’une demande en dommages-intérêts pour la remise en état d’un logement imprégné de l’odeur de cigarette et dont les murs étaient jaunis par la fumée de cigarette. Il résume ainsi l’état de la jurisprudence du Tribunal :
« Sur ce dernier point, une certaine jurisprudence nous enseigne qu’un locataire n’a pas à répondre de l’état de murs jaunis ou affectés par la nicotine, lorsque la locatrice ne lui a pas interdit de fumer dans son logement.
Cependant, le juge administratif Marc Landry tempère ou nuance cette position en reconnaissant dans une décision récente que les dégradations causées au logement par la fumée de cigarette constituent de l’usure normale, mais seulement lorsque celle-ci est prévisible.
En somme, le tout se résume à l’étendue des dommages causés par cette fumée et si la preuve probante révèle une certaine usure anormale, car imprévisible due à cette présence de fumée de cigarette alors dans un tel cas, les locataires en seraient responsables du moins en partie. »
Il y a donc lieu de se demander si, en l’espèce, les dommages causés par la fumée de cigarette constituent des dommages prévisibles.
[…]
Dans l’affaire Vachon, les locataires habitaient le logement depuis 6 ans. Le juge administratif Adam rejette la réclamation de la locatrice pour la remise en état des murs jaunis par la fumée au motif que ces dommages étaient prévisibles vu l’absence de clause d’interdiction de fumer et la connaissance, par le locateur du mode de vie des locataires.
En appliquant les principes de l’affaire Vachon à la présente affaire, le Tribunal est d’avis qu’il y a lieu de rejeter la réclamation de la locatrice pour le nettoyage du logement et l’application de la couche d’apprêt supplémentaire.
La preuve démontre des murs, des fenêtres et des cadrages de fenêtre empreints de résidus de nicotine et de l’odeur de cigarette. Toutefois, de l’avis du Tribunal, considérant que les locataires ont occupé le logement pendant 12 ans, il s’agit, en l’espèce, de dommages prévisibles.
Il ne s’agit pas d’un état anormal des lieux compte tenu de la durée d’occupation, qu’aucune clause d’interdiction de fumer n’est prévue au bail et que la locatrice savait que les locataires fumaient. Il y lieu de préciser que la preuve est silencieuse quant à savoir si l’ancien locateur ignorait que les locataires fumaient.
Il y a lieu de rappeler que selon une jurisprudence constante du Tribunal, le ménage et le rafraîchissement du logement à la fin du bail est à la charge du locateur, à moins d’une preuve à l’effet que le locataire a laissé le logement dans un état anormalement sale ou détérioré.
[…]
Le Tribunal est toutefois d’avis qu’il y lieu de faire droit, en partie, à la réclamation de la locatrice quant au remplacement des armoires de mélamine de la cuisine.
La preuve démontre que celles-ci étaient très endommagées par la fumée de cigarette et les résidus de nicotine et que les nettoyages effectués n’ont donné aucun résultat.
Il s’agit là, de l’avis du Tribunal, d’une situation qui ne pouvait pas être prévisible. Un locateur raisonnablement prudent et diligent ne pouvait prévoir ces dommages. Il s’agit d’une usure anormale qui résulte d’une exposition importante à la fumée de cigarette.
La locatrice réclame 2 410 $ pour le remplacement des armoires. Il s’agit de la moitié du coût total engagé de 4 820 $. La preuve démontre que les armoires de cuisine dataient d’au moins 12 ans. Le Tribunal est d’avis que le montant réclamé est juste et raisonnable en tenant compte d’une dépréciation et d’une usure normale.
Heppell c. Bazinet
