Logement

La diminution de loyer de logement

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La diminution de loyer peut être demandée au Tribunal administratif du logement par un locataire lorsqu’il subit une diminution réelle de la jouissance de son logement.

Le mot « réelle » revêt une grande importance, puisque de simples inconvénients qui n’occasionnent pas de perte de jouissance ou d’espace dans le logement, ne permettent pas à un locataire d’obtenir une diminution de loyer.

King George Electronique inc. c. 2842122 Canada inc.

Une diminution de loyer sera souvent demandée par un locataire dont la jouissance est troublée par ses voisins, par des bruits ou par le mauvais état de son logement.

Le but de cette demande est de permettre à un locataire de récupérer le pourcentage du loyer dont il a été privé.

Pour y avoir droit, le locataire devra respecter certaines formalités que nous allons vous expliquer en détail dans ce texte.

Voici les sujet qui seront abordés :


La demande de diminution de loyer

Le droit

La demande de diminution de loyer tire sa source de l’obligation du locateur de délivrer le logement en bon état de réparation de toute espèce, d’en procurer la jouissance paisible, de garantir que le logement peut servir à se loger, et de l’entretenir.

Article 1854 du Code civil du Québec

Lorsque le locateur ne respecte pas l’une des obligations mentionnées précédemment, le locataire peut alors demander une diminution de loyer, ainsi que des dommages.

Article 1863 du Code civil du Québec

Dans certains cas, le locataire peut également demander une la résiliation du bail. Nous traitons de cette question dans notre publication intitulé :

  • La résiliation d’un bail de logement au Québec

De la même manière, un locataire dont la jouissance du logement est troublée par un voisin peut demander un diminution de loyer, ainsi que des dommages, mais uniquement dans les limites prévues par la Loi, en ce qui concerne les dommages :

Le locataire, troublé par un autre locataire ou par les personnes auxquelles ce dernier permet l’usage du bien ou l’accès à celui-ci, peut obtenir, suivant les circonstances, une diminution de loyer ou la résiliation du bail, s’il a dénoncé au locateur commun le trouble et que celui-ci persiste.

Il peut aussi obtenir des dommages-intérêts du locateur commun, à moins que celui-ci ne prouve qu’il a agi avec prudence et diligence; le locateur peut s’adresser au locataire fautif, afin d’être indemnisé pour le préjudice qu’il a subi.

Article 1861 du Code civil du Québec

La dénonciation

Généralement, le locataire qui souhaite obtenir une diminution de loyer doit dénoncer son trouble de jouissance au locateur.

Dans le cas d’un trouble de jouissance causé par le locateur une dénonciation par le biais d’une mise en demeure écrite est normalement requise.

La dénonciation vise à porter à la connaissance du locateur un trouble, un défaut, un manquement, et la mise en demeure à rappeler au locateur que, à défaut d’exécution des obligations dans le délai accordé, recours judiciaire sera entrepris pour obtenir réparation.

Sauf exception, la dénonciation du trouble en temps utile pour informer le locateur de son existence et la mise en demeure préalable du locateur avant d’exercer un recours sont essentielles.

Sauf exception, l’absence de mise en demeure écrite en temps utile et opportun est en principe fatale à l’exercice du recours.

Maltais c. Entreprises Lachance

Cependant, lorsque la diminution de loyer découle d’un trouble de jouissance causé par un autre locataire, la dénonciation peut être verbale ou écrite.

La dénonciation d’un trouble de voisinage ne requiert aucun formalisme. Une plainte verbale ou une plainte écrite suffit.

Mundry c. Philie

Dans certains cas exceptionnels, la dénonciation ou la mise en demeure ne pas nécessaire :

La mise en demeure ne serait cependant pas obligatoire lorsque ce sont les actions directes du locateur ou de ses mandataires qui causent un trouble qu’il ne peut ignorer.

En se faisant, il contrevient à son obligation générale de ne pas troubler la jouissance des locataires. Il est, dans ces situations particulières, mis en demeure de plein droit.

Bleau c. Société d’Habitation et de Développement de Montréal

Il existe d’autres exemples de mise en demeure dites de plein droit, mais mieux vaut être prudent et toujours s’assurer de faire une dénonciation en bonne et due forme, par le biais d’une mise en demeure écrite afin d’éviter les mauvaise surprise devant le Tribunal administratif du logement.

Par ailleurs, il faut prendre en considération que la diminution de loyer sera normalement accordée seulement qu’à compter de la date de la mise en demeure, à moins que le trouble ait été présent dès la délivrance du logement par le locateur.

La mise en demeure comporte également plusieurs autres avantages dans le cadre d’une demande en diminution de loyer. 

Elle permet, notamment, de faire un historique, de résumer les troubles de jouissance et de préparer le dossier pour le Tribunal administratif du logement.


La demande au Tribunal administratif du logement

La demande de diminution de loyer doit être faite au Tribunal administratif du logement. C’est le seul tribunal qui peut entendre ce type de demande.

Voici les quatre (4) étapes que vous devez absolument accomplir.


1) Remplir la demande et la transmettre

Pour faire une demande, il faut d’abord remplir ce formulaire :

Demande au Tribunal administratif du logement

Une fois le formulaire de demande, il faut soit :

  • L’envoyer par la poste

Village olympique
5199, rue Sherbrooke Est, bureau 2360
Montréal (Québec)  H1T 3X1


  • La déposer dans l’un des bureaux du Tribunal administratif du logement

Pour trouver l’adresse du bureau du Tribunal administratif du logement :

https://www.tal.gouv.qc.ca/fr/info-bureaux


Pour le moment, il n’est pas possible de faire une demande de diminution de loyer directement en ligne.


2) Payer les Frais

Loyer de 350 $ et moins51 $
Loyer entre 350 $ et 600 $62 $
Loyer de plus de 600 $80 $
Assurez-vous que ces montants sont à jour

Mode de paiement
  • Par la poste
Chèque visé au nom du ministre des Finances du Québec
Mandat postal ou bancaire au nom du ministre des Finances du Québec
  • Dans l’un des bureaux du Tribunal administratif du logement
Chèque visé au nom du ministre des Finances du Québec
Mandat postal ou bancaire au nom du ministre des Finances du Québec
Argent comptant
Carte de débit

3) Transmettre la demande au locateur

Voici ce que la loi prévoit à ce sujet :

Une partie qui produit une demande doit en notifier une copie à l’autre partie.

La notification de la demande peut être faite par tout mode approprié qui permet à celui qui notifie de constituer une preuve de la remise ou de la publication du document.

Elle l’est notamment par l’huissier de justice, par l’entremise de la poste recommandée, par la remise du document en mains propres par un service de messagerie, par un moyen technologique ou par avis public.

Quel que soit le mode de notification utilisé, la personne qui accuse réception du document ou reconnaît l’avoir reçu est réputée avoir été valablement notifiée.

Article 56 de la Loi sur le TAL

Ainsi, la demande doit être transmise au locateur après l’avoir déposé au Tribunal administratif du logement.

Par ailleurs, il est important de noter que :

Lors de sa notification, la demande doit être accompagnée des pièces à son soutien ou d’une liste des pièces indiquant que celles-ci sont accessibles sur demande.

Article 56.1 de la Loi sur le TAL

La Tribunal administratif du logement propose un modèle de liste de pièces :

Pour les modes de notifications, voici les trois (3) modes proposés par le Tribunal administratif du logement :

En mains propres
Par messagerie ou courrier recommandé
Par huissier
www.tal.gouv.qc.ca

Dans tous les cas, l’essentiel est d’avoir une preuve fiable de la réception de la demande et de la liste des pièces par le locateur.


4) Transmettre la preuve de notification et la liste des pièces

La dernière étape du processus pour faire une demande de diminution de loyer est de transmettre la preuve de notification de la demande au locateur et la liste des pièces au Tribunal administratif du logement, dans un délai maximal de 45 jours après de dépôt de la demande

Cette étape est aussi obligatoire, car si elle n’est pas accomplie dans le délai, le Tribunal administratif du logement fermera normalement le dossier.

Voici ce que la loi prévoir à ce sujet :

La preuve de la notification ainsi qu’une liste des pièces au soutien de la demande doivent être déposées au dossier du Tribunal. Ce dernier peut refuser de convoquer les parties en audience tant que ces documents n’ont pas été déposés.

Si la preuve de notification n’est pas déposée dans les 45 jours suivant l’introduction de la demande, cette dernière est alors périmée et le Tribunal ferme le dossier.

Le présent article n’a pas pour effet d’empêcher le Tribunal de convoquer les parties sans délai lorsqu’il le juge approprié, auquel cas la preuve de notification de la demande doit être produite à l’audience sous peine du rejet de la demande.

Article 56.2 de la Loi sur le TAL

Enfin, il est important de noter que la preuve de notification et la liste des pièces peuvent être transmise directement en ligne sur le site internet du Tribunal administratif du logement, et ce, contrairement à la demande elle-même.

Pour en savoir plus sur déroulement d’une audition au Tribunal administratif du logement, veuillez consulter :


La preuve de diminution de loyer

Le locataire qui demande une diminution de loyer doit faire la preuve des troubles de jouissance qu’il prétend avoir ou avoir eus, par des témoignages, des photos, des vidéos et des expertises.

Celui qui veut faire valoir un droit doit prouver les faits qui soutiennent sa prétention.

Article 2803 du Code civil du Québec

Il n’est pas rare que les locataires échouent dans leur demande de diminution de loyer parce qu’ils n’ont pas suffisamment de preuve.

D’ailleurs, la preuve et les critères requis par le Tribunal administratif du logement pour démontrer un diminution de loyer sont différents dans chaque cas.

Lorsqu’un locataire demande une diminution de loyer pour le chauffage inadéquat de son logement, par exemple, le Tribunal exige qu’il fasse la preuve de la température intérieure et extérieure du logement, et qu’il prenne des mesures fréquentes de température.

Beaulieu c. Paradis

Pour les troubles de jouissance causés par le bruit, le Tribunal exigera que les bruits soient anormaux et répétitifs.

Simon c. Immeubles Roussin ltée


Calcul du montant de la diminution de loyer

Il n’existe pas de formule exacte ni de barème précis afin de calculer le montant d’une diminution de loyer.

À ce sujet, le juge qui entend le dossier et qui décide de la diminution du loyer à accorder jouit d’une très grande latitude, ou d’une très grande discrétion, comme l’on dit souvent dans le milieu.

Cependant, certains critères ont été établis afin de l’aider, les voici :

Le recours en diminution du loyer a pour but de rétablir l’équilibre dans la prestation de chacune des parties au bail; lorsque le montant du loyer ne représente plus la valeur de la prestation des obligations rencontrées par le locateur parce que certains services ne sont plus dispensés ou que le locataire n’a plus la pleine et entière jouissance des lieux loués, le loyer doit être réduit en proportion de la diminution subie.

Il s’agit en somme de rétablir le loyer au niveau de la valeur des obligations rencontrées par le locateur par rapport à ce qui est prévu au bail; la diminution ainsi accordée correspond à la perte de la valeur des services ou des obligations que le locateur ne dispense plus.

Enfin, lorsqu’un locataire subit une perte d’espace ou d’usage de son logement, il pourra normalement obtenir une diminution de loyer correspondante à la perte d’espace ou d’usage, pour la durée dont il a perdu cet espace ou cet usage.

Aoun c. Timbercreek Asset Management


Moyens de défenses du locateur

Les seuls moyens de défense du locateur pour éviter la diminution de loyer sont de démontrer au Tribunal administratif du logement que le trouble a été causé par le locataire lui-même ou qu’il a été causé par un élément qui échappe totalement à son contrôle.

 Ainsi, une fois la preuve du dommage établie par le locataire, il revient alors au locateur de démontrer que sa responsabilité ne pouvait être retenue en raison d’une situation s’apparentant à un cas de force majeure.

Qui plus est, en présence d’une obligation de garantie, le locateur est présumé responsable.

La seule façon pour lui alors d’échapper à sa responsabilité est de démontrer que c’est par le fait même du locataire qu’il a été empêché d’exécuter son obligation, ou encore que l’inexécution alléguée se situe complètement en dehors du champ de l’obligation assumée.

Vachon c. Chen

Diminution de loyer parce qu’il fait trop chaud dans un logement

Un locataire peut-il obtenir une diminution de loyer si son logement est trop chaud durant l’été.

On répond à cette question.


Dans une affaire du Tribunal administratif du logement, un locataire demande une diminution de 30 % de son loyer pour les mois de juillet et août, à cause de la chaleur accablante de son logement.

Il demande également le remboursement d’une inspection en détection thermique d’une valeur de 450$ au propriétaire.

D’abord,

Le Tribunal précise que la diminution de loyer ne sera accordée qu’en cas de perte réelle et significative de la valeur locative du logement en raison des dégradations qui y sont constatées.

Et il conclut que le locataire

a pas de perte réelle et significative de la valeur locative du logement en raison de la surchauffe estivale.

Selon lui,

le locataire est inconfortable lorsque la température est élevée. Toutefois, il s’agit du lot de plusieurs personnes qui habitent en ville durant la période estivale.

Le Tribunal rejette également la demande de remboursement de l’inspection en détection thermique la jugeant inutile dans les circonstances.

Il faut noter que dans cette affaire, le propriétaire avait offert un climatiseur, et même un changement de logement au locataire qui l’avait refusé.

En conclusion, la surchauffe d’un logement en période estivale ne semble pas justifier une diminution de loyer aux yeux du Tribunal du logement.

St-Amand c. Capital Augusta inc.


Diminution de loyer à cause de problèmes d’esthétiques ou de commodités

Un locataire peut-il obtenir une diminution de loyer pour des problèmes esthétiques ou de commodités dans son logement?

On répond à cette question.


Faits :

Dans cette affaire du Tribunal administratif du logement, un locataire demande de forcer son locateur à réparer des fissures au plancher de bois flottant de son logement.

Le locataire prétend que les joints du plancher de bois flottant se distancient.

Décision :

D’après les photos du logement, le Tribunal constate l’existence de joints, mais pas de fissure.

Il rappelle que le locateur a

l’obligation de fournir un logement en bon état de fonctionnement et d’habitabilité pendant toute la durée du bail.

Et mentionne que

Pour obtenir soit une réduction de loyer soit des ordres de cour obligeant le locateur à exécuter des travaux, le grief doit être assez important ou significatif.

Le législateur n’impose pas au locateur qu’il rénove un logement simplement parce qu’un plancher est usé ou une lumière brulée. Il doit exister une perte de jouissance réelle et non un souci d’esthétique ou de commodité.

En citant un autre juge, il ajoute

Des défectuosités mineures qui n’occasionnent qu’un simple désagrément aux locataires, sans pour autant diminuer de façon significative et substantielle la jouissance paisible des lieux ou la fonctionnalité du logement, ne justifient pas l’intervention du tribunal.

Et le Tribunal conclut que

les joints du plancher proviennent de l’usure normale du temps. La visibilité des joints n’est pas exagérée […] ni sérieuse et ne nuit pas à la jouissance du logement.

Conclusion :

Cette affaire nous rappelle que des problèmes mineurs, d’esthétiques ne justifient pas une diminution de loyer ou de forcer un locateur à faire des travaux. 

Arsenault c. Hab-Sana inc.


Diminution de loyer à cause du bruit des voisins

Tes voisins font trop de bruits à ton goût, mais est-ce que ça mérite une diminution de loyer.

On répond à cette question.


Si tu penses que Denis Lévesque a été pris dans la nouvelle saison d’occupation double, ça se peut que la télévision de ton voisin soit trop forte!

Voici la liste des bruits du voisin qui peuvent être excessifs (ou anormaux) et ceux qui ne le sont généralement pas.


D’abord, vous devez savoir 3 choses :

1) Les bruits excessifs sont généralement des bruits répétitifs et anormaux 
2) Les bruits doivent être objectivement excessifs ça veut dire que vos caractéristiques personnelles et votre tolérance au bruit ne sont pas un facteur
3) Chaque cas est particulier, si un bruit a été jugé excessif par la Régie du logement dans un cas, ça ne veut pas dire qu’il sera jugé excessif dans un autre cas

Numéro 1 : Les cris

Les cris et les hurlements répétitifs de ton voisin pourraient être jugés excessifs.


Numéro 2 : Les chants

Les chants, à moins qu’ils soient excessifs, ne sont généralement pas un problème, même si ton voisin chante des chansons de Denis Lévesque.


Numéro 3 : Les chicanes

Si tu entends souvent tes voisins se chicaner, le bruit causé par leur chicane pourrait être jugé excessif. 


Numéro 4 : Les conversations et les rires

Les simples conversations et les rires de tes voisins ne sont normalement pas un problème, à moins qu’ils soient encore une fois… excessifs.


Numéro 5 : Les enfants turbulents

La question des bruits des enfants est très délicate. Ça dépend vraiment du contexte, mais si les enfants de tes voisins sont réellement turbulents :

Donc… Qui s’agite, ne reste pas en place, cause du trouble et/ou du désordre 

Le bruit qu’il cause pourrait être jugé excessif.


Numéro 6 : Les Pleurs d’enfants

La Régie du logement est généralement tolérante sur la question des pleurs d’enfants, mais l’a encore tout est une question de contexte. 


Numéro 7 : La Musique trop forte

Si ton voisin écoute du rap pis que tu connais ses chansons préférées par cœur, alors que tu es plutôt un fan de Vincent Vallières, tu peux te poser des questions.


Numéro 8 : La Radio trop forte

Si Jacques Fabi te réveille souvent la nuit et que ta radio est fermée. Il se pourrait que le bruit de la radio de ton voisin soit excessif.


Numéro 9 : La Télévision trop forte

On est tous d’accord, Denis Lévesque a plein de talents, mais il ne joue pas dans OD.


Numéro 10 : Portes d’armoires, chaises déplacées et bruits de vaisselles

Généralement, ces bruits doivent être tolérés à moins qu’ils ne soient répétitifs et anormaux, ou vous l’avez deviné… excessif.


Numéro 11 : Les Pas de talons 

Les pas de talons, aussi, doivent généralement être tolérés!


Numéro 12 : La Toux et les éternuements

Normalement, la toux et les éternuements doivent être tolérés. Mais si ton voisin fait exprès et simule des éternuements pour te déranger à répétitions, les bruits de ses éternuements pourraient être considérés comme étant excessifs!


BONUS

Dans tous les cas, si tu veux faire résilier ton bail à cause du bruit de tes voisins, peu importe le bruit! ça va te prendre une bonne preuve.

Une des meilleures preuves que tu peux avoir dans ces cas-là, c’est un enregistrement de qualité et des témoins. Si tu es prêt à mettre de l’argent, tu peux aussi faire faire des tests par un expert en acoustique. 

Simon c. Immeubles Roussin ltée

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