Logement

La caution du bail de logement au Québec

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La caution du bail est souvent demandée par un propriétaire lorsqu’un locataire n’a pas d’historique de crédit.

Ça peut être le cas d’un jeune adulte, une d’une personne de 18 ans qui veut louer son premier logement. Dans ces cas, on demande souvent aux parents de cautionner le bail.

Ça peut aussi être le cas d’un étudiant étranger qui ne possède pas d’historique de crédit auprès des agences Équifax ou TransUnion.

Toutefois, peu de gens concernés, et souvent les propriétaires eux mêmes, ne comprennent pas réellement les limites et les règles qui encadrent le cautionnement d’un bail de logement.

Voici quelques informations qui devraient vous intéresser.


Il est écrit parler à une avocat et il y a deux personnes avec des casques d'écoutes en arrière-plan, il y a aussi le logo de neolegal

L’idée de la caution du bail pour le propriétaire d’un logement est de se donner des garanties, une assurance, afin que le loyer soit payé.

Elle est généralement demandée lorsque l’évaluation du crédit du locataire potentiel fait apparaitre un risque aux yeux du propriétaire.

Il n’existe aucun seuil qui permet d’établir ce risque, mais de manière générale, un locataire qui n’a pas de dossier de crédit, qui a fait une faillite ou qui a une cote de crédit de moins de 650 points peut être jugé comme représentant un risque par un propriétaire.

Aucune règle interdit aux propriétaires de demander une caution.

Ce que la plupart des personnes impliquées dans une caution savent, c’est qu’elle permet au propriétaire de se faire payer par la personne qui a cautionner lorsque le locataire fait défaut de payer le loyer.

Par contre, peu de gens savent que la personne qui a cautionnée possède ce que l’on appelle le bénéfice de la discussion. Cela veut simplement dire qu’elle a droit de demander au propriétaire de chercher à se faire payer par le locataire avant de pourvoir lui demander le paiement de la somme dû.

Afin d’éviter les aléas que représentent la discussion, un propriétaire de logement peut demander à la caution de renoncer à ce bénéfice de discussion. Cette renonciation doit cependant être consentie lors de la signature de la caution.

Article 2347 du Code civil du Québec

La caution jouit également de ce qu’on appelle le bénéfice de la division. Cela veut simplement dire que lorsqu’il y a plusieurs cautions, comme le père et la mère d’un locataire, par exemple, l’un ou l’autre peut rembourser que la part de la dette qui lui reviens, soit 50 %, dans ce cas-ci.

Toutefois, il est aussi possible pour le propriétaire de demander à renonciation du bénéfice de la division, de la même manière que pour la discussion.

Article 2349 du Code civil du Québec

Une autre règle concernant la caution d’un bail de logement qui est méconnue, c’est qu’elle n’est valable que pour le premier terme du bail. 

Donc, comme la plupart des baux sont d’une durée de 12 mois au Québec, la caution se terminera après ce délai, sans autre formalité, même si le bail est reconduit.

Article 1881 du Code civil du Québec

Si un propriétaire souhaite que la caution dure pour toute la durée du bail, il devra s’assurer d’écrire clairement dans le bail que la caution s’étend à toutes les reconductions du bail.

Malgré cette clause, la caution pourrait prendre fin après 3 ans, par le simple envoi d’un avis.

Article 2362 du Code civil du Québec

Par ailleurs, la caution pourrait également être libérée, si le propriétaire ne l’informe pas lorsqu’il y a une reconduction du bail.

Article 2345 du Code civil du Québec

Est-ce que ça veut dire que le propriétaire doit toujours prendre l’initiative d’informer la caution à chaque renouvellement ?

Il y a actuellement une controverse jurisprudentielle au Tribunal administratif du logement sur cette question :

Selon le premier courant jurisprudentiel, la caution est libérée de ses obligations lorsque le locateur omet de l’informer de la reconduction du bail.

Le second courant jurisprudentiel applique l’article 2345 C.c.Q. de façon restrictive, en imposant au locateur l’obligation de renseigner la caution uniquement dans la mesure où celle-ci en fait la demande.

Palturn Towers Inc. c. Caron

Pour des exemples de décisions dans lesquelles la caution est libérée lorsque le propriétaire omet de l’informer de la reconduction du bail, voir :

Pour des exemples de décisions dans lesquelles la caution n’est pas libérée lorsque le propriétaire omet de l’informer de la reconduction du bail, voir :

Ce deuxième courant jurisprudentiel semble accorder une importance capitale à la question du préjudice que cause à la caution l’absence d’information sur le renouvellement du bail. Concluant qu’en l’absence de préjudice causé à la caution par l’omission de l’informer que le bail a été renouvelé, la caution demeurait valide.

À tout évènement, le propriétaire qui ne prendra pas l’initiative d’informer la caution s’expose au risque que sa caution ne soit plus dans le portrait en cas de défaut du locataire. Pour éviter ce risque inutile, il est donc recommander de transmettre une copie de l’avis de renouvellement, remis annuellement au locataire, à sa caution également.



Aide-mémoire pour les propriétaires qui demandent la caution du bail de logement

Prévoir une clause de renonciation au bénéfice de la discussion
Prévoir une clause de renonciation au bénéfice de la division
Prévoir une clause qui prévoit que la caution s’étend aux reconductions du bail
Transmettre une copie de l’avis de renouvellement à la caution

Aide-mémoire pour la personne qui cautionne un bail de logement

Demander le bénéfice de la discussion, sauf en cas de renonciation
Demander le bénéfice de la division, sauf en cas de renonciation
La caution ne s’applique que pour le premier terme du bail, sauf clause à l’effet contraire
Il est possible de mettre fin à la caution par un avis, après 3 ans
La caution a droit d’être informé de toute reconduction ou modification du bail

Vous souhaitez savoir qui paye pour l’enquête de prélocation d’un logement ?

Veuillez consulter notre article à ce sujet pour connaitre la réponse.

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