Les relations entre les locataires et les propriétaires de logement sont régis par des règles strictes.
Les locataires ont évidemment plusieurs règles à respecter. Dans notre texte sur les 18 choses que le locataire d’un logement doit savoir, nous en couvrons plusieurs.
D’un autre côté, les propriétaires de logement ont eu aussi des règles à respecter et des obligations.
Il est important de connaitre ces règles et obligations afin d’éviter les tracas inutiles qui peuvent parfois occasionner le paiement de milliers de dollars à des locataires lésés.
Dans ce texte, nous vous présentons 20 choses que le propriétaire d’un logement doit savoir.
Voici la liste des sujets abordés :
- Numéro 1 : Faire payer une prime d’assurance
- Numéro 2 : Demander un dépôt pour dommages
- Numéro 3 : Changer la forme d’un logement
- Numéro 4 : Faire les réparations nécessaires
- Numéro 5 : Se faire justice
- Numéro 6 : Refuser de louer un logement en raison de la taille d’une famille
- Numéro 7 : Empêcher un locataire d’habiter dans le logement avec d’autres personnes
- Numéro 8 : Refuser une cession de bail
- Numéro 9 : Exiger des frais pour une cession de bail
- Numéro 10 : Refuser de louer un logement à des étudiants
- Numéro 11 : Délivrer le logement en bon état de réparations
- Numéro 12 : Garantir l’usage du logement
- Numéro 13 : Délivrer le logement en bon état d’habitabilité
- Numéro 14 : Délivrer le logement en bon état de propreté
- Numéro 15 : Délivrer un logement impropre à l’habitation
- Numéro 16 : Procurer la jouissance paisible du logement
- Numéro 17 : Changer la destination du logement
- Numéro 18 : Respecter les lois relatives à la sécurité ou la salubrité
- Numéro 19 : Entretenir l’immeuble selon les exigences minimales de la loi
- Numéro 20 : S’assurer que le logement n’est pas surpeuplé
Numéro 1 : Faire payer une prime d’assurance
Il est interdit à un propriétaire de faire payer une prime d’assurance à un locataire en plus du montant du loyer.
181158 Canada inc. c. Cleghorn
Article 1900 du Code civil du Québec
Numéro 2 : Demander un dépôt pour dommages
Il est interdit à un propriétaire d’exiger un dépôt pour couvrir le bris que le locataire pourrait faire aux électroménagers ou autres bien qui sont fournis avec le logement.
Article 1904 du Code civil du Québec
Pour plus d’information à ce sujet, consultez :
- Le dépôt pour loyer, meubles, clés est-il légal
Numéro 3 : Changer la forme d’un logement
Il est interdit à un locateur de faire des travaux majeurs qui auraient pour conséquences de changer la forme d’un logement tant que le bail est toujours en vigueur.
Il ne peut donc ni agrandir ni réduire ou subdiviser un logement en envoyant un avis de travaux majeurs.
S’il veut faire un agrandissement, par exemple, il doit procéder par avis d’éviction.
Article 1856 Code civil du Québec
Numéro 4 : Faire les réparations nécessaires
Le propriétaire d’un logement ne peut refuser de réparer une des composantes nécessaires du logement, comme une fenêtre, une porte, une toilette ou encore une douche par exemple.
Assaad c. Galaxy Value Add Properties
Article 1864 du Code civil du Québec
Numéro 5 : Se faire justice
Le Tribunal du logement considère qu’un locateur ne peut se faire justice lui-même et que toute réclamation pour dommages au logement par un locataire doit lui être soumise.
Il est notamment interdit à un locateur de mettre une clause dans un bail ou un règlement d’immeuble qui prévoit qu’un locataire devra le rembourser en cas de dommages au logement.
181158 Canada inc. c. Cleghorn
Article 1900 du Code civil du Québec
Numéro 6 : Refuser de louer un logement en raison de la taille d’une famille
Il est interdit à un locateur de refuser de louer un logement en raison de la taille de la famille d’un locataire.
Par contre, il pourra refuser en raison de la capacité d’occupation du logement.
Gestion immobilière SMP c. Neili
Article 1899 du Code civil du Québec
Numéro 7 : Empêcher un locataire d’habiter dans le logement avec d’autres personnes
Un locateur ne peut pas empêcher un locataire d’habiter dans le logement avec d’autres personnes, comme des amis, un conjoint ou des enfants, même si ces personnes ne sont pas sur le bail.
Il pourra seulement intervenir si le logement devient surpeuplé.
Succession de Gionet c. Camiré
Article 1900 du Code civil du Québec
Numéro 8 : Refuser une cession de bail
Il est interdit à un locateur de refuser, purement et simplement, une cession de bail.
Il peut toutefois le faire s’il a un motif sérieux, comme l’incapacité de payer et le mauvais comportement locatif du candidat proposé pour la cession du bail.
Numéro 9 : Exiger des frais pour une cession de bail
Il est interdit à un locateur d’exiger des frais s’il refuse la cession de bail.
Numéro 10 : Refuser de louer un logement à des étudiants
Il est interdit de refuser de louer un logement à des étudiants.
D’ailleurs, en utilisant la bonne stratégie, la location d’un logement à des étudiants peut même s’avérer très avantageuse pour un locateur.
Article 12 de la Charte des droits et libertés de la personne
Numéro 11 : Délivrer le logement en bon état de réparations
Le locateur doit délivrer le logement en bon état de réparations.
Ceci vise les réparations, modifications et améliorations nécessaires ou convenues et qui doivent être complétées avant que le locataire n’occupe les lieux.
Bien qu’il y ait une distinction entre les types de réparation pendant la durée du bail, il n’en existe pas au moment de la délivrance.
Le bailleur est donc tenu de tous les vices et défauts du bien loué qui en empêcheraient la jouissance. Il doit, si des réparations sont requises à cet égard, les exécuter à ses frais avant la délivrance.
Omettre de faire les réparations nécessaires à un logement avant le début du bail peut constituer un défaut de délivrance.
Au cas contraire, on pourra lui reprocher de ne pas avoir procuré de jouissance paisible ou de ne pas avoir délivré un bien apte à servir aux fins pour lesquelles il a été loué.
Le locataire pourra refuser d’en prendre possession ou encore, demander la résiliation du bail.
Patola c. Lavigne
Numéro 12 : Garantir l’usage du logement
Le propriétaire doit garantir l’usage du logement.
Cette obligation implique que le propriétaire sera tenu responsable des vices ou des défectuosités qui affectent le logement, et ce, même s’il ignorait leurs existences.
Par exemple, un propriétaire a été tenu responsable du préjudice subit par un locataire suite à un incendie qui proviennait du système de ventilation de l’immeuble même s’il ignorait complétement ce problème.
Papillon c. Office municipal d’habitation du Grand Portneuf
Un autre propriétaire a dû indemniser un locataire suite au bris de l’ascenseur de son immeuble.
Il est important de noter que généralement le propriétaire ne sera pas tenu responsable si la perte d’usage du logement est dû à une force majeure, comme une catastrophe naturelle, ou lorsque la perte d’usage est causé par la faute du locataire.
9192-2401 Québec inc. (Fabrication Pro-Fab) c. Villeneuve (Immeubles Jolika)
Numéro 13 : Délivrer le logement en bon état d’habitabilité
Le locateur doit délivrer le logement en bon état d’habitabilité.
L’habitabilité d’un logement peut être affectée par la présence de punaise de lit, par exemple.
Elle peut également l’être par une toilette non fonctionnelle à 100 %.
Ou encore, si un logement est délivré sans évier ni comptoir dans la cuisine.
Généralement, il faut que le logement soit affecté par des défectuosités importantes qui diminuent de manière significative et substantielle la jouissance du logement par les locataire.
Sasset-Blouin c. 9358-3904 Québec inc.
Numéro 14 : Délivrer le logement en bon état de propreté
Le propriétaire d’un logement doit délivrer le logement en bon état de propreté.
À titre d’exemple, un bail a été annulé lorsque le locataire a constaté que le plancher de la salle de bain était sale et que les fenêtres n’avaient pas été lavées.
Il faut noter que dans cette affaire, le propriétaire s’était aussi engagé à faire des réparations qu’il n’a jamais effectué.
Numéro 15 : Délivrer un logement impropre à l’habitation
Le locateur ne doit pas délivrer un logement impropre à l’habitation.
Le locateur ne peut offrir en location ni délivrer un logement impropre à l’habitation.
Est impropre à l’habitation le logement dont l’état constitue une menace sérieuse pour la santé ou la sécurité des occupants ou du public, ou celui qui a été déclaré tel par le tribunal ou par l’autorité compétente.
Article 1913 du Code civil du Québec
Pour évaluer si un logement est impropre à l’habitation, il faut faire abstraction des caractéristiques particulières de chaques personnes :
Il faut donc vérifier si l’état du logement serait dangereux pour toute personne l’habitant. Le tout en faisant abstraction des conditions particulières de santé physique ou psychologique des locataires l’occupant.
Notons qu’à titre d’exemple, une personne peut avoir une phobie des araignées ou des blattes et être incapable d’occuper un logement en abritant. Alors qu’aucune preuve objective n’établit que la présence de tels insectes est dangereuse pour la santé. Il en est de même d’une personne allergique ou ayant des antécédents médicaux la rendant plus vulnérable à certains substances chimiques ou naturelles s’y trouvant.
Klingender c. Rolland
Par ailleurs, il faut distinguer un logement impropre à l’habitation d’un logement qui n’est pas en bon état d’habitabilité :
On peut retenir de l’ensemble de ces définitions que l’habitabilité renferme implicitement une exigence de salubrité dont l’absence peut amener à la conclusion qu’un logement est impropre à l’habitation.
[…]
Malgré cette parenté de situations […] il faut conclure que le concept d’habitabilité est plus compréhensif que celui de l’état d’un logement impropre à l’habitation.
En revanche, l’état d’un logement impropre à l’habitation requiert, quant à l’aspect sanitaire, un degré supérieur d’insalubrité à celui supposément compris dans la notion d’inhabitabilité.
Par voie de conséquence, un logement qui n’est pas en bon état d’habitabilité pourrait se caractériser comme logement impropre à l’habitation, mais ce ne sont pas tous les logements en mauvais état d’habitabilité qui peuvent être considérés comme impropres à l’habitation.
Martin c. Lavoie
Enfin, lors des périodes de déménagement, le propriétaire bénéficie d’une certaine clémence afin d’avoir le temps nettoyer ses logements :
lors des périodes de déménagement où les locataires se succèdent, le locataire qui arrive doit faire preuve de tolérance et laisser une chance au locateur de pouvoir exécuter ses obligations afin de remettre le logement en bon état de propreté et/ou de réparations.
Il est fréquent que des locataires quittent le logement et omettent de faire le ménage et d’enlever tous leurs biens.
Champagne c. Rodrigue
Numéro 16 : Procurer la jouissance paisible du logement
Le locateur doit procurer la jouissance paisible du logement.
Article 1851 du Code civil du Québec
Assurer la jouissance paisible du logement est l’une, sinon, l’obligation la plus importante du propriétaire d’un logement, alors que pour le locataire c’est de payer le loyer.
Ainsi, si le propriétaire ne procure pas la jouissance paisible du logement, le locataire lésé pourrait, notamment avoir droit à une diminution de loyer.
Enfin, il est important de noter que si un tiers qui n’est pas locataire (un restaurant voisin de l’immeuble, par exemple) cause un trouble le locataire troublé peut obtenir une diminution de loyer.
Par contre, dans un tel cas, le locataire ne pourra pas obtenir d’autres indemnités pour compenser ses dommages, à moins d’exceptions.
Numéro 17 : Changer la destination du logement
Le locateur ne peut pas changer la forme ou la destination du logement.
Ce principe est toutefois tempéré par la possibilité qu’à le propriétaire de procéder à une subdivision, un agrandissement ou un changement d’affectation.
Dans ces cas, le propriétaire devra toutefois suivre une procédure bien précise.
Pour plus d’information à ce sujet, veuillez consulter :
Numéro 18 : Respecter les lois relatives à la sécurité ou la salubrité
Le locateur doit respecter les lois relatives à la sécurité ou la salubrité.
Donnent lieu aux mêmes recours qu’un manquement à une obligation du bail :
1° Tout manquement du locateur ou du locataire à une obligation imposée par la loi relativement à la sécurité ou à la salubrité d’un logement
1912 du Code civil du Québec
Plusieurs villes du Québec ont adopté ce type de règlement qui prévoit un large éventail de règle sur la sécurité, l’entretien et la salubrité des logements, en passant par l’accumulation de déchets sur les balcon à la superficie minimale habitable :
Numéro 19 : Entretenir l’immeuble selon les exigences minimales de la loi
Le locateur doit respecter les exigences minimales de la loi relativement à l’entretien de l’immeuble.
La loi apporte des précisions quant à ces exigences minimales de la manière suivante :
Tout manquement du locateur aux exigences minimales fixées par la loi, relativement à l’entretien, à l’habitabilité, à la sécurité et à la salubrité d’un immeuble comportant un logement.
1912 du Code civil du Québec
Numéro 20 : S’assurer que le logement n’est pas surpeuplé
Le propriétaire doit s’assurer que le logement n’est pas surpeuplé.
La loi prévoit que :
Le nombre d’occupants d’un logement doit être tel qu’il permet à chacun de vivre dans des conditions normales de confort et de salubrité.
Article 1920 du Code civil du Québec
Ainsi, le Tribunal administratif du logement a décidé qu’un logement de 3 pièces et demi était surpeuplé parce qu’une personne y habitait avec 6 enfants.
Certaines villes du Québec ont d’ailleurs des règlements qui prévoient une superficie habitable en fonction du nombre d’occupant. À Montréal, par exemple, le Règlement sur la salubrité, l’entretien et la sécurité des logements prévoit que :
La surface totale des espaces habitables d’un logement doit être d’au moins 8,5 m2 par personne qui y a domicile.
