La publication du bail commercial est l’une des protections les plus simples, efficaces et essentielles dont peut jouir le locataire d’un local commercial. Mais malheureusement, trop de locataires l’ignorent.
Pour vous aider à mieux comprendre de quoi il s’agit, voici pourquoi la publication du bail commercial est indispensable et comment ça fonctionne.
Pourquoi la publication du bail commercial est indispensable ?
Imaginez que vous êtes l’heureux locataire d’un magnifique local commercial pour lequel vous avez signé un bail d’une durée de 10 ans avec une option de renouvellement de 5 ans supplémentaires.
Vous avez investi beaucoup d’argent dans l’aménagement du local, et après une ou deux années de vache maigre, vous commencez à faire de l’argent avec votre commerce.
Soudainement, votre propriétaire décide de mettre son immeuble en vente. En l’espace de quelques semaines, l’immeuble est vendu, et vous recevez un avis des nouveaux propriétaires qui vous avisent que vous devrez quitter votre local dans 12 mois.
Vous êtes en état de choc! Vous pensez aux dizaines, voire centaines de milliers de dollars investis dans le local, à l’achalandage que vous avez réussi à développer en travaillant, sans compter, vos heures depuis l’ouverture de votre commerce.
Vous vous dites : « ils n’ont pas le droit de me mettre dehors, j’ai signé un bail de 10 ans! ».
Or, vous deviez probablement ignorer que la loi permet à l’acheteur d’un immeuble de mettre fin aux baux commerciaux dans les 12 mois de la transmission d’un avis.
Désemparé, vous consultez un avocat qui vous dit qu’il existe une exception à cette règle qui empêche l’acheteur de l’immeuble de mettre fin à votre bail, vous l’avez deviné, la publication du bail!
Vous vous réveillez en sursaut et vous réalisez qu’il ne s’agissait que d’un horrible cauchemar. Sans perdre de temps, vous nous appelez pour que nous publions votre bail commercial.
La négociation d’un nouveau bail
Dans certains cas, le nouveau propriétaire de l’immeuble profitera de l’absence de publication du bail commercial pour faire signer un nouveau bail au locataire.
Évidemment, s’il a le droit de mettre fin au bail en cours, il a aussi le droit d’en proposer un nouveau.
Dans ce cas, il aura cependant un avantage colossal sur le locataire qui risque de devoir se plier à des conditions beaucoup plus onéreuses et beaucoup moins avantageuses que celles dont il pouvait bénéficier.
La publication du bail commercial d’une franchise
Lorsque l’on parle de la nécessité de publier un bail commercial, on ne peut pas passer sous silence le cas des franchises.
En effet, pour le franchisé, le fait de ne plus pouvoir exploiter son commerce peut avoir des conséquences économiques désastreuses. D’abord, il risque de perdre l’argent investi pour aménager le local selon les normes du franchiseur. Il risque également de perdre sa source de revenus. Mais il y a plus, le franchisé qui ne publie pas son bail risque d’encourir les pénalités expressément prévues au contrat de franchise en cas de cessation de l’exploitation du commerce.
Pour le franchiseur, lorsqu’il agit à titre de sous-locateur du franchisé, les tribunaux ont déjà décidé qu’il avait l’obligation de publier le bail afin d’assurer à son sous-locataire la jouissance de lieux pour lui permettre d’opérer sa franchise pour la durée du contrat de franchise.
Comment fonctionne la publication du bail commercial ?
La publication du bail commercial doit être faite au registre foncier avant la vente de l’immeuble pour être « opposable » au nouveau propriétaire, et pour éviter qu’il puisse résilier le bail par le simple envoi d’un avis.
Ainsi, bien qu’il soit fortement recommandé de publier le bail dès sa signature, il demeure possible de le publier, en tout temps, avant la vente de l’immeuble, même la veille.
Il est aussi important de noter qu’un propriétaire ne peut pas empêcher le locataire de publier son bail.
En effet, la loi prévoit qu’une clause qui interdit la publication d’un bail commercial n’a aucun effet. En d’autres mots, c’est comme si cette clause du bail n’existait pas!
Le seul inconvénient, s’il en est un, c’est que la publication du bail doit absolument être effectuée par un avocat ou par un notaire.
Généralement, la publication du bail se fait au moyen d’un avis qui mentionne le nom du locateur et celui du locataire, la désignation de l’immeuble, ainsi que sa durée et ses options de renouvellement.
Pour des raisons évidentes, les autres informations de natures confidentielles contenues au bail n’ont pas à être publiées.
La modification du bail en cours de route
Il est important de noter que les modifications effectuées au bail après sa publication ne sont pas considérées comme faisant partie du bail qui a été publié. Il est donc important de procéder à une nouvelle publication du bail au registre foncier dans ce cas.
Imaginons par exemple que le locataire arrive à obtenir une diminution du loyer de la part du locateur, et que cette modification aux conditions du bail ne fait pas l’objet d’une nouvelle publication au registre foncier, le nouvel acquéreur de l’immeuble ne pourra pas mettre fin au bail, mais il pourra réclamer le montant du loyer qui était convenu dans le bail initialement.
Combien coûte la publication du bail commercial ?
La publication du bail commercial implique deux types de frais, le frais de publication au registre foncier qui est de 135 $ en 2024, et le frais de l’avocat ou du notaire qui prépare l’avis de publication, et le publie.
En prenant en considération les frais d’ouverture de dossier, les honoraires de l’avocat ou du notaire qui peuvent grandement varier, le coût d’une publication de bail commercial dépasse rarement moins de 500 $ et rarement plus de 1000 $, donc en moyenne 750 $.
Chez Judicco, nous avons développé une procédure qui nous permet de publier des baux commerciaux rapidement et à moindre coût.
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