À la fin de son bail, le locataire à l’obligation d’enlever tous les meubles du logement, à l’exception de ceux qui appartiennent au propriétaire.
Mais qu’arrive-t-il lorsque le locataire laisse certains meubles, ou encore, que des meubles oubliés sont trouvés dans le logement ?
Est-ce que le propriétaire peut en faire ce qu’il veut avec ces meubles ? Les jeter, les vendre ou les donner, par exemple.
Nous répondons à toutes ces questions, et nous vous expliquons en détail, qu’est-ce qu’un propriétaire peut faire avec les meubles laissés ou oubliés par un locataire dans un logement.
Certaines réponses risque de vous surprendre.
Voici la liste des sujets abordés :
- La Loi
- L’avis
- Conservation et entreposage des meubles
- Absence d’avis
- Après l’avis
- Vente des meubles par le propriétaire
- Les recours
La Loi
La Loi prévoit ce qui suit au sujet des meubles oubliés ou laissés par un locataire dans un logement :
Le locataire doit, lorsque le bail est résilié ou qu’il quitte le logement, laisser celui-ci libre de tous effets mobiliers autres que ceux qui appartiennent au locateur.
S’il laisse des effets à la fin de son bail ou après avoir abandonné le logement, le locateur en dispose conformément aux règles prescrites au livre Des biens pour le détenteur du bien confié et oublié.
Article 1978 du Code civil du Québec
L’Avis
En faisant les adaptations au contexte d’un bail de logement, les « règles prescrites au livre des biens » prévoient que le propriétaire qui constate des meubles oubliés ou laissés, par un locataire, après qu’il ait quitté le logement, doit lui envoyer un avis et un délai de 90 jours pour venir récupérer ses meubles.
Article 944 du Code civil du Québec
L’avis en question n’est pas obligé d’avoir une forme particulière. L’important est d’être en mesure de démontrer qu’on a bien rempli cette obligation en cas de problèmes, comme dans le cas ou le locataire revendique ses meubles après ce délai.
Conservation et entreposage des meubles oubliés
Durant cette période de 90 jours, puisque le locataire peut toujours récupérer ses meubles oubliés, le propriétaire doit les conserver.
Article 939 du Code civil du Québec
Le propriétaire du logement peut évidemment enlever les meubles du logement pour pouvoir le relouer. Dans ce cas, il pourra réclamer les frais du déménagement au locataire :
Les locateurs ont droit aux frais de déménagement encourus à la suite du défaut de la locataire de libérer le logement.
Cheng c. Gaurethie Etheard
Le propriétaire a également de droit de se faire rembourser les frais d’entreposage des meuble oubliés, mais uniquement pour la période de 90 jours pendant laquelle le locataire peut toujours récupérer ses meubles. S’il les entrepose plus longtemps, il ne pourra pas se faire rembourser pour l’excédent, il a l’obligation de minimiser des dommages :
Ainsi, le locateur n’avait pas à entreposer les biens des locataires pour une durée de plus de trois mois.
Letellier c. Keller
La locatrice réclame des frais pour l‘entreposage des meubles abandonnés, soit 177,06 $ par mois pour une période de 20 mois.
[…]
le Tribunal accordera trois mois de frais d’entreposage à la locatrice
Desormeaux c. Mihajlovic
Par ailleurs, le propriétaire doit éviter de laisser les meubles oubliés dans le logement en espérant pouvoir se faire rembourser le loyer des mois pendant lesquelles les meubles ont été entreposés ou laissés dans le logement :
À partir du moment où le délai de 90 jours donné au locataire pour venir récupérer ses biens était écoulé, la locatrice se devait de se départir de ces biens et ne pouvait pas réclamer des mois additionnels de loyers perdus à titre de dommages pour frais d’entreposage dans le logement.
Clark c. Hypolite
Le locataire devait vider le logement mais à défaut de se faire les locateurs devaient agir conformément à la loi, c’est-à-dire entreposer les biens du locataire et non pas considérer que le bail était encore en vigueur puisqu’il était résilié en vertu de l’entente entérinée par le Tribunal.
Il est donc sans fondement de réclamer le paiement de loyer pour les mois où le locataire a laissé des biens dans le logement.
Pratheepan c. Nguyen
Exceptionnellement, certains propriétaires pourraient même avoir droit à des dommages moraux :
En considération de la position déraisonnable du locataire, du fait qu’il a pris presque deux ans avant de récupérer ses biens, du fait que les locateurs ont dû organiser le déménagement des biens du locataire dans un local d’entreposage, qu’ils ont dû déménager une œuvre d’art et une table dans un endroit distinct pour les mettre à l’abri, qu’ils se sont déplacés inutilement pendant la période des Fêtes 2018 pour se rendre au rendez-vous fixé avec le locataire, pour les inquiétudes, les tracas, et le temps consacré à cette affaire, les locateurs auront droit à des dommages moraux de 3 000 $.
Capistran c. Ouellet
Absence d’avis
Le propriétaire qui se débarrasse des meubles oubliés du locataire sans lui donner d’avis, ou avant l’expiration du délai de 90 jours prévu à l’avis au locataire, ne peut pas obtenir le remboursement des frais de conservation et d’entreposage :
Le Tribunal rejette la réclamation au montant de 375 $ relative aux frais pour disposer des biens meubles de la locataire, puisque les locateurs n’ont pas donné l’occasion à la locataire de venir chercher ses biens meubles. En effet, il appert que les locateurs avaient déjà disposé des biens meubles lorsque la locataire s’est présentée au logement pour les reprendre, et ce, quelques heures seulement après avoir reçu un message texte de M. Leduc. À cet effet, il appert que les locateurs n’ont pas suivi la procédure prévue à la loi.
Leduc c. Flores
Indemnité
Par ailleurs, il pourrait devoir payer une indemnité au locataire qui ne peut plus récupéré ses meubles :
Le locateur a reconnu avoir mis aux rebuts deux commodes, un lit, un matelas, un canapé, deux réfrigérateurs, une cuisinière et les vêtements du locataire, et ce, moins de deux semaines après l’arrestation du locataire et avant la fin du mois d’août 2017 dont le loyer avait été payé.
La preuve démontre que la perte de ces biens résulte directement de la faute du locateur, il en est donc responsable.
Boudreau c. 9261-0146 Québec inc.
Or, dans la présente situation, le locateur a agi précipitamment sans respecter les modalités prévues par la loi. Le locataire a subi la perte de ses effets mobiliers et personnels, que le locateur a causée par son geste intempestif.
Le Tribunal fera droit à la demande du locataire, qui a fait la preuve prépondérante de ses pertes.
Ménard c. Hébert
Le montant de l’indemnité tient compte de la dépréciation de la valeur des meubles oubliés et elle est établie à la discrétion du Tribunal :
Lors d’attribution de dommages matériels, le Tribunal doit faire en sorte de ne pas enrichir la partie qui fait la réclamation et doit, dans l’établissement de la compensation, remettre la partie dans le même état de situation que si les biens étaient toujours en leur possession.
Le Tribunal doit donc tenir compte de la valeur dépréciée des biens.
Dans la présente affaire, bien que les locataires aient produit une liste des biens, aucune preuve sur leur date d’achat, leur âge et leur état n’a été faite, à l’exception de certains biens.
Dans les circonstances, le Tribunal arbitre qu’une somme de 2 500 $ est amplement suffisante pour compenser les locataires de la perte de leurs biens.
Lareau c. MacDonald
Considérant que le Tribunal en vient à la conclusion que la locatrice s’est départie des biens appartenant à la locataire sans droit, celui-ci doit évaluer le montant attribuable aux biens disposés.
Considérant que les biens ne peuvent être restitués, qu’aucune facture n’a été soumise et que la preuve documentaire soumise par la locatrice démontre en majorité des meubles dans un état plutôt délabré, le Tribunal ne fera pas droit en totalité à la somme réclamée par la locataire.
Longpré c. Brière
Dommages moraux
Dans bien des cas, le locataire peut aussi réclamer des dommages moraux :
Le locataire a subi la dépossession involontaire de ses biens et il n’était pas du ressort du locateur de présumer du peu de valeur de ceux-ci et de s’en débarrasser sans prévenir le locataire ni lui donner la chance de les récupérer.
En conséquence, le Tribunal accorde en raison des troubles et inconvénients que le locataire a subis en raison de la perte de ses biens, la somme de 500 $.
Savard c. Nadeau
En l’espèce, le locataire réclame des dommages moraux, car il allègue qu’il y a eu atteinte à certains de ses droits garantis par la Charte des droits et libertés de la personne (Charte),soit son droit au respect à la vie privée et l’inviolabilité de sa demeure.
Pour réussir, le locataire doit prouver que cette atteinte était intentionnelle et illicite.
Comme le locataire n’avait pas déguerpi, la locatrice est entrée illégalement dans le logement pour effectuer des réparations et se débarrasser des meubles du locataire, en se faisant justice elle‑même, sans donner d’avis et sans attendre que le déguerpissement soit confirmé selon les termes de la loi ou en vertu d’un jugement.
[…]
Or, il est admis que la locatrice a disposé de la laveuse et du four du locataire, alors que celui-ci payait encore son loyer, contrevenant ainsi aux dispositions de la loi et rendant impossible pour le locataire la récupération de ses biens.
Le Tribunal considère donc qu’il y a eu atteinte intentionnelle et illicite au droit de l’inviolabilité de la demeure lorsque la locatrice a pénétré dans le logement pour jeter les meubles et changer la serrure et ainsi accorde une somme de 500 $ à ce chapitre.
Fossi-Rostand c. Morel
Le locataire, monsieur Stéphane Côté témoigne avoir constaté le 26 mars 2018, après un séjour d’absence d’une semaine, son logement complètement vide.
En effet, la preuve admise par le locateur révèle que ce dernier, profondément convaincu du déguerpissement du locataire, a tout simplement vidé son logement et qu’il a entreposé les effets personnels du locataire, même s’il les estimait de pauvre valeur.
Le locataire réclame donc une ordonnance afin de récupérer ses meubles et effets mobiliers et, à défaut, de lui rembourser la valeur de ceux-ci estimée à 27 506,86 $.
Or, il appert que le locataire a refusé à maintes reprises de récupérer ses meubles et effets mobiliers, ce fait étant au surplus corroboré par l’enquêteur de la police appelé à intervenir dans ce dossier.
Le locataire estime que cette situation lui a causé du stress et des inquiétudes, il réclame donc une somme de 7 000 $ pour tous les troubles et inconvénients, car il a dû improviser rapidement pour retrouver les articles essentiels pour vivre adéquatement.
Par ailleurs, le locataire allègue que le locateur a violé ses droits garantis par la Charte des droits et libertés de la personne, en particulier son droit à la sauvegarde de sa dignité, de son honneur, de sa réputation, son droit au respect de sa vie privée, à la jouissance paisible et à la libre disposition de ses biens et à l’inviolabilité de sa demeure. En conséquence, il réclame des dommages punitifs de 7 000 $.
[…]
Le locateur justifie ses actions en soutenant que locataire avait déguerpi du logement concerné.
Or la loi est claire, le bail est résilié de plein droit seulement lorsque, sans motif, un locataire déguerpit en emportant ses effets mobiliers.
Or, le Tribunal constate, suite aux témoignages et de la preuve administrée, que le locataire n’avait pas déguerpi puisque le réfrigérateur ainsi que d’autres meubles et effets personnels étaient restés sur les lieux.
Le Tribunal en conclut que le locateur n’avait aucun droit de pénétrer chez le locataire avant qu’un jugement puisse le permettre et qu’il ne pouvait disposer des biens du locataire que conformément aux dispositions législatives concernant les biens non réclamés et seulement si le locataire ne les avait pas récupérés lui-même.
Le locataire réclame une somme de 7 000 $ en dommages moraux. D’une part, il prétend qu’il a subi un stress, des inquiétudes et des inconvénients suite à cette dépossession imprévue et soudaine de ses biens.
[…]
Dans la présente affaire, le locataire a convaincu le Tribunal qu’il a subi un certain dommage, mais pas pour la totalité de sa réclamation.
Le locataire n’a subi que temporairement la dépossession involontaire de ses biens, la source de ses inquiétudes aurait pu se terminer assez rapidement s’il avait choisi de récupérer ses biens lorsque cela lui a été proposé.
En conséquence, le Tribunal accorde, en raison des troubles et inconvénients que le locataire a subis, la somme de 400 $.
Côté c. GParadis inc.
Dommages punitifs
Exceptionnellement, des dommages punitifs peuvent même être accordé au locataire lorsque le propriétaire se débarrasse, sans droit, de ses meubles oubliés :
La locatrice en demandant à une compagnie de s’introduire dans le logement d’un locataire alors que personne ne devait avoir accès en raison de l’enquête en cours, de retirer les biens s’y trouvant et de demander à disposer des biens à violer les dispositions de la Charte.
Le Tribunal est d’opinion qu’il y a eu une atteinte illicite et intentionnelle à un droit reconnu par la Charte qui justifie l’octroi de dommages punitifs en vertu de l’article 49 de celle-ci.
Dans l’évaluation des dommages punitifs, le Tribunal doit tenir compte de certains éléments, dont les suivants : l’effet dissuasif, les circonstances et la gravité objective de la faute, les répercussions chez la victime, la conduite et la récidive du défendeur ainsi que la capacité de payer du défendeur.
Au niveau de la répercussion chez la victime, le Tribunal est d’avis que l’atteinte est minimale, car il s’agissait de biens ayant appartenu au locataire et pour lesquels le liquidateur de la succession avait moins d’attachement que s’il avait appartenu au locataire lui-même.
Le Tribunal dans le présent dossier est d’avis qu’une condamnation à la somme de 3 000 $ en dommage punitif aurait un effet suffisamment dissuasif afin d’empêcher la répétition d’un tel comportement sans mettre à mal la capacité financière des locateurs.
Richard (Succession de Mafuta) c. Ding
Désintérêt du locataire envers ses meubles
Dans certaines cas, le Tribunal peut conclure au désintérêt d’un locataire envers ses meubles et refuser de lui accorder une indemnité, et ce, même si le propriétaire n’a pas rempli ses obligations en conservant les meubles ou en lui transmettant un avis :
Dans cette affaire, tout comme en l’espèce, bien que la locatrice n’ait pas respecté les exigences de la loi en donnant l’avis requis, le Tribunal conclut que la locataire a démontré un manque d’intérêt à l’égard de ses biens.
De son témoignage rendu à l’audience et de la chronologie des événements, le Tribunal conclut que la locataire n’a pas pris les moyens raisonnables afin de minimiser sa perte et a consciemment laissé à la locatrice le soin de disposer de ses biens afin de lui en réclamer ce qu’elle estime en être la valeur par la suite.
Je conclus que, de par son comportement, la locataire s’est désintéressée de ses biens.
Cadet c. Société d’habitation et de développement de Montréal
Il est vrai que le locateur aurait pu procéder par avis public dans un journal afin de notifier aux locataires qu’il désirait disposer de leurs biens, mais dans les faits cela n’aurait rien changé, car ils étaient encore en Colombie trois mois après la date effective de résiliation, soit le 27 septembre 2016.
Les locataires n’ont pas réussi à prouver qu’ils avaient eu une entente avec le locateur pour garder leur logement alors qu’ils étaient à l’extérieur et qu’ils ne payaient plus leur loyer. Il est fort improbable qu’un locateur accepte de ne pas encaisser le loyer, d’accumuler des pertes sans raison et de garder au surplus les meubles sans compensation et sans garantie que les locataires vont revenir.
Le Tribunal estime que les locataires ont été négligents en laissant leurs biens meubles et effets personnels près de deux ans sous l’entière responsabilité du locateur alors qu’ils ne payaient plus le loyer depuis le mois de février 2016, que leur bail se terminait à la fin juin 2016 et qu’ils sont revenus au Québec que le 22 décembre 2017 sans prendre les mesures nécessaires à la conservation de leurs biens.
Ils sont, ni plus ni moins, les artisans de leur propre malheur et n’ont pas tenté de minimiser leurs dommages.
Cortes c. Société en commandite Hochelaga
Après l’avis
Après le délai de 90 jours pendant, si le locataire n’a pas récupéré ses meubles oubliés, le propriétaire a trois (3) options :
| Il peut vendre les meubles |
| Il peut donner les meubles à un organisme de bienfaisance |
| S’il ne peut ni le vendre ni le donner, il peut faire ce qu’il veut avec. |
Par contre, si le locataire souhaite récupérer ses meubles oubliés, et qu’ils sont toujours en possession du propriétaire, il doit rembourser lui rembourser les frais qu’il a engagés pour les conserver ou les entreposer.
Comme nous l’avons mentionné précédemment, ces frais incluent les frais de déménagement ou d’enlèvement des meubles du logement, mais les frais réclamés pour l’entreposage ne peuvent excéder trois (3) mois.
D’ailleurs, le propriétaire peut garder les meubles tant et aussi longtemps que ces frais ne sont pas payés.
Article 946 du Code civil du Québec
Par contre, il est important de noter qu’il ne devient pas propriétaire du bien a l’expiration du délai de 90 jours donné au locataire pour venir récupéré ses meubles oubliés, mais seulement après trois (3) ans.
Article 2919 du Code civil du Québec
Vente des meubles par le propriétaire
Si le propriétaire vend les meubles avant le délai de trois (3) ans mentionné précédemment, il doit alors donner au locataire le montant du prix de la vente après avoir déduit ses frais.
Article 946 du Code civil du Québec
Les recours
Le propriétaire qui souhaite forcer un locataire à récupérer ses meubles oubliés lui-même peut demander une ordonnance au Tribunal administratif du logement :
L’article 1978 du Code civil du Québec prévoit que le locataire doit, lorsque le bail est résilié ou qu’il quitte le logement, laisser celui‑ci libre de tous effets mobiliers autres que ceux appartenant au locateur. Cela vise le logement, les accessoires et dépendances et le terrain de l’immeuble, le cas échéant.
Il est ordonné au locataire de retirer les fils électriques, l’abri d’auto et le cabanon qu’il a installés sur le terrain de même que retirer tous ses matériaux de construction et de démolition, ses meubles, ses mégots, ses déchets où qu’ils se trouvent, sur le terrain ou dans le logement, le tout en vertu de l’article 1863 du Code civil du Québec.
Desilets-Benoit c. Grenier
Le locataire qui souhaite obtenir une indemnité parce que le propriétaire a jeté ses meubles dans la foulée d’une décision du Tribunal administratif du logement qui résilie le bail parce qu’il n’a pas payé son loyer, par exemple, doit s’adresser à un tribunal judiciaire comme la Cour du Québec :
Le Tribunal de la Régie du logement n’a pas de compétence d’attribution juridictionnelle pour entendre et décider les litiges basés sur des faits qui sont postérieurs à une décision qui résilie un bail et qui sont relatifs à l’exécution de la décision rendue.
Non seulement le lien contractuel est rompu ou devient inexistant par la décision qui prononce la résiliation, mais les faits allégués dans la présente cause ne sont pas relatifs au bail mais bien à l’exécution de la décision rendue. La responsabilité du locateur, s’il en est, est ici de nature extracontractuelle. La compétence de la Régie du logement se limite à la sphère contractuelle du bail.
Cusson c. Veilleux (voir aussi : Cloutier c. Lepage)
Dans la majorité des cas, les recours du locataire ou ceux du propriétaires peuvent être adressée au Tribunal administratif du logement.
Pour savoir comment se déroule une audition à la Régie du logement, veuillez consulter notre article à ce sujet.
