Immobilier

Le vice caché : définitions, recours et exemples

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Dans ce texte vous trouverez une foule d’information utile sur le vice caché immobilier.

Voici la liste des sujets abordés, en cliquant sur le lien vous pouvez vous rendre directement à la section que vous souhaitée consulter :


C’est quoi un vice caché immobilier

 Lorsque l’acheteur d’un immeuble découvre un problème de :

  • Toiture
  • Fondation
  • Infiltration d’eau
  • Moisissures, par exemple

il est en droit de vérifier si ce problème est couvert par la garantie de qualité de son vendeur, que l’on appelle aussi la garantie contre le vice caché. 

La garantie contre le vice caché est prévue par la Loi.

Toutefois, pour que cette garantie puisse s’appliquer, les Tribunaux qui ont établi que quatre (4) conditions doivent absolument être réunis, soit :

Le vice caché doit être grave
Le vice caché doit exister au moment de la vente
Le vice caché était non visible au moment de la vente
Le vice caché était inconnu de l’acheteur au moment de la vente

Le vice caché doit être grave

Pour remplir la première condition, le vice caché doit être suffisamment grave.

La Loi nous dit, à ce sujet, qu’un vice caché doit affecter l’immeuble de la manière suivante :

Le rend « Impropre à l’usage auquel on le destine » ou « qu’il diminue tellement son utilité que l’acheteur ne l’aurait pas acheté » ou « payé le prix qu’il a payé »

Pour faire simple, ça veut dire que le vice caché doit avoir pour effet de réduire l’utilisation de l’immeuble de manière importante pour l’acheteur.

ABB Inc. c. Domtar Inc.

Par exemple :

La présence de rat dans le grenier d’une maison peut être un vice caché.

Béliveau c. Matalanis

La présence de moisissures peut aussi être un vice caché.

St-Louis c. Germain

Dans ces deux (2) cas, le vice caché a été considéré comme étant assez grave.

Par contre, lorsque la valeur des réparations est minime en comparaison du prix d’achat, on aura tendance à juger que le vice caché n’est pas assez grave pour être un vice caché au sens de la Loi.

Lavoie c. Morin


Le vice caché doit exister au moment de la vente

Ensuite, le vice caché doit être présent au moment de la vente.

Premièrement, le vendeur n’est pas responsable de l’utilisation anormale de la maison après la vente, par l’acheteur.

ABB Inc. c. Domtar Inc.

Deuxièmement, le vendeur n’est pas non plus responsable de l’usure normale de la maison après la vente. On ne peut parler de vice caché dans ce cas.

Roy c. Dumas

Si le vendeur a fait des travaux avant la vente, ça peut aider l’acheteur à démontrer que le vice caché existait avant qu’il achète la maison, et que le vendeur a tenté de le camoufler par ces travaux.

Gagnon c. Faucher


Le vice caché était non visible au moment de la vente

L’acheteur doit également démontrer que le vice caché était non visible au moment de la vente. 

Pour y arriver, il doit avoir fait un examen visuel, attentif et complet de la maison avant de l’acheter.

Lorsque l’acheteur fait cet examen et qu’il a un doute sur la présence d’un vice caché, il doit faire des vérifications supplémentaires. En d’autres mots, l’acheteur doit être prudent et diligent. 

Il n’est donc pas obligatoire de faire faire une inspection préachat dans tous les cas, mais plus la maison est âgée, par exemple, plus il y a un risque, que l’acheteur qui n’en fait pas, se fasse dire qu’il n’a pas été prudent et diligent, parce qu’un inspecteur aurait possiblement pu voir le vice caché.

Mais attention, cette réalité n’est pas la même pour tous les acheteurs.

La prudence et la diligence d’un acheteur peut dépendre, en plus de l’âge de la maison, de ses connaissances en matière de bâtiment.

Un courtier immobilier d’expérience qui achète une maison, par exemple, a normalement une meilleure connaissance de l’immobilier qu’un médecin qui achète sa première maison.

Pour une même maison, on pourrait dire que le médecin n’a pas été prudent en ne faisant pas d’inspection préachat ce qui ne serait pas le cas du courtier immobilier d’expérience.

Par contre, le courtier immobilier qui voit de la peinture sur une fondation devrait avoir des doutes, sur la possibilité que le vendeur ait pu vouloir recouvrir une fissure à la fondation, pour camoufler un vice caché, ce qui ne sera pas nécessairement le cas du médecin.

L’acheteur peu expérimenté sera souvent qualifié sous le terme de : « profane » dans dossiers de vice caché.

Lavoie c Comtois

Blanchard c. Guertin


Le vice caché était inconnu de l’acheteur au moment de la vente

Enfin, le vice caché doit être inconnu de l’acheteur.

Cette condition est assez simple en théorie, il s’agit de vérifier si le vice a été dénoncé, ou non, par le vendeur au moment de la vente.

Si par exemple, le vendeur dénonce des infiltrations d’eau de manière honnête, et que l’acheteur n’en tient pas compte, il ne pourra pas remplir cette condition et son recours en vice caché tombera à l’eau!

ABB Inc. c. Domtar Inc.


Quoi faire après avoir découvert un vice caché

La Loi prévoit que le vice caché doit être dénoncé par écrit.

Article 1739 du Code civil du Québec

À cette étape, la mise en demeure n’est pas nécessaire. Une simple dénonciation écrite du vice découvert par l’acheteur, adressée au vendeur, est suffisante.

Dans sa dénonciation écrite, l’acheteur doit s’assurer d’identifier clairement le problème qu’il a découvert et donner un délai au vendeur pour venir le constater par lui-même, ou avec l’expert de son choix.

Une mise en demeure ou l’introduction d’une procédure judiciaire (ou action en justice), peuvent aussi servir de dénonciation écrite, mais en autant que le vice n’a toujours pas été réparé.

Claude Joyal inc. c. CNH Canada Ltd.

Dans certains cas, une dénonciation verbale d’un vice caché peut aussi être valable. 

C’est le cas, par exemple, lorsqu’un vendeur a été avisé verbalement du vice caché, qu’il a la chance de le constater, mais qui ne tente même pas de le réparer parce qu’il nie sa responsabilité.

Weiss c. Raschella

Au-delà de la théorie, en pratique, il est recommandé dénoncer un vice caché au moyen d’une mise en demeure adressée au vendeur.

Dans tous les cas, il est important dénoncer le vice caché au vendeur avant de faire des réparations.

C’est important, parce que le vendeur doit pouvoir vérifier si c’est vraiment lui qui est responsable du vice caché, et son ampleur, ou si le vice caché pourrait être dû à une mauvaise utilisation de la maison par l’acheteur, par exemple.

La dénonciation doit aussi donner la chance au vendeur de réparer lui-même le vice caché, à un meilleur prix que celui que l’acheteur pourrait payer.

Si l’acheteur n’avise pas le vendeur avant de faire des réparations, il peut perdre ses recours contre lui.

Waldo c. Jacques

Bérubé c. Lemay

Évidemment, si la maison s’est effondrée ou en cas d’urgence, il n’a pas à aviser le vendeur.

Mais attention, une situation d’urgence, c’est par exemple, quand la maison doit être réparée de manière extrêmement rapide ou immédiate parce qu’elle risque justement de s’effondrer.

Duchesne c. Killens 


Quels sont les recours de l’acheteur

Le vice caché peut donner droit à différentes réclamations de la part de l’acheteur. 

Lorsqu’un acheteur est à l’étape de la promesse d’achat et qu’il découvre un vice caché, ou des indices importants de vice caché, il a quatre (4) options, les voici:

Faire une expertise
Obtenir une garantie de bon état du vendeur
Ne pas acheter la maison
Acheter la maison à ses risques
Blanchard c. Guertin

Lorsqu’un acheteur a déjà acheté la maison et qu’il découvre un vice caché, il a deux (2) options:

L’annulation de la vente, appeler la résolution
La réduction du prix de la vente
Dupuy c. Leblanc

Dans certains cas, un acheteur peut aussi demander des dommages au vendeur dans le cadre de son recours pour vice caché.

Article 1728 du Code civil du Québec


Annulation de la vente

L’annulation de la vente est possible si l’acheteur n’aurait pas acheté la maison s’il avait su qu’il y avait un vice caché.

Dans ce cas, Il faut généralement que le vice caché soit important, et que les coûts de réparations soient très élevés par rapport au prix d’achat de la maison.

Robidoux c. Robichaud

Une demande en annulation d’une vente dans un recours en vice caché n’est normalement pas une bonne option quand la maison a gagné en valeur. 

En effet, Si l’acheteur a payé 200 000 $ et qu’elle vaut 300 000 $ après la découverte du vice caché, il perdra 100 000 $ en annulant la vente.

Lahaie c. Laperrière

Il faut comprendre que la résolution annule la vente comme si elle n’avait jamais eu lieu.

C’est aussi pour ça, que la résolution de la vente n’est généralement pas possible quand le vice caché a été réparé par l’acheteur. Dans ce cas, il n’est pas équitable de faire payer au vendeur le prix des travaux, en plus du prix d’achat qu’il doit rembourser.

Bergeron c. Archambault

Castonguay c. Lapointe


Réduction du prix de la vente

La réduction du prix de vente est la meilleure option si l’acheteur veut garder la maison malgré le vice caché.

Dupuy c. Leblanc

Contrairement à la croyance populaire, le prix des réparations du vice caché est un des éléments qui sert à calculer la réduction du prix, mais ce n’est pas le seul.

6983499 Canada inc. c. Gagné

Le vice caché affectant les drains français est un bon exemple, parce que les drains français ont une durée de vie limitée. 

Ainsi, si un drain français a atteint 70 % de sa vie utile, le montant de la facture réparation du vice caché pourrait être réduit en conséquence.

Cette déduction peut aussi s’appliquer à d’autres types de vice caché, comme le vice caché qui affecte une toiture, par exemple.

Racine c. Khlifi

Par ailleurs, la facture de réparation du vice caché sera encore réduite, si en réparant le drain l’acheteur ajoute des nouveaux matériaux ou des matériaux de meilleure qualité. 

Dans ce cas, le vendeur n’aura pas à payer pour se surplus apporter à la valeur de la maison. 

Rioux c. Poiré

Malheureusement, dans bien des cas, il est très difficile de savoir d’avance quelle somme l’acheteur pourrait obtenir dans un recours en vice caché contre le vendeur, parce qu’en plus des coûts de réparations, il doit aussi considérer :

La dépréciation du bien liée au vice cac
La plus-value apportée par les travaux de réparation du vice caché
Le prix payé à l’achat
Le prix que l’acheteur aurait payé s’il avait connu le vice caché, et que le vendeur l’aurait accepté
La fluctuation du marché immobilier
L’indice des prix à la consommation
Succession de Couture c. Jacques

Dans ces circonstances, il est fortement recommandé d’essayer de régler le dossier de vice caché avec le vendeur comme le recommande d’ailleurs, le tout premier article du Code de procédure civil du Québec :

Les parties doivent considérer le recours aux modes privés de prévention et de règlement de leur différend avant de s’adresser aux tribunaux.

Article 1 aliéna 3 du Code de procédure civil

Les dommages

Finalement, un acheteur qui fait un recours en vice caché contre un vendeur ne peut demander des dommages que dans deux (2) cas, les voici :

Si le vendeur connaissait le vice caché
Si le vendeur ne pouvait ignorer le vice caché
Article 1728 du Code civil du Québec

Les dommages dans un recours en vice caché peuvent être la perte de jouissance, la perte de travail et les frais de franchise d’assurance, par exemple.

Gomis c. Decelles

Si le vendeur a construit ou a rénové lui-même la maison, il y a des chances qu’il puisse connaître le vice caché ou qu’il ne pouvait l’ignorer.

Lacharité c. Roy

Si le vendeur a fait des fausses représentations ou a volontairement camouflé le vice caché, l’acheteur pourrait normalement avoir droit aux dommages.

Dugué c. Payette

Proulx-Robertson c. Collins

Comme pour tout recours civil, le recours pour vice caché doit être fait dans un certain délai.

 En matière de vice caché, le délai de prescription est de trois ans. Ce délai commence à courir à compter de la connaissance du vice, c’est-à-dire au moment où il se manifeste «pour la première fois d’une manière appréciable. 

Tel est le cas lorsque l’acheteur est en mesure d’évaluer objectivement la gravité et l’étendue du vice ainsi que le dommage qui résulte de ce vice.

Agliotis c. Daigneault

Exemples de vice caché affectant la toiture d’un immeuble

Fausse déclaration du vendeur

St-Pierre c. Lapointe

Dans cette affaire, le vendeur a fait réparer une partie de sa toiture, en 2013, suite à une grosse tempête.

Toutefois, dans la déclaration du vendeur, à la clause D7.1: Quelle est l’année d’installation du revêtement de la toiture ? 

Il déclare « en 2013 ». 

L’acheteur se dit victime de fausses représentations et réclame au vendeur le coût de la réfection de la toiture.

Le juge lui donne raison et conclut que le vendeur a fait une fausse déclaration qui laissait croire que c’est toute la toiture qui avait été refaite en 2013.


Malfaçons aux solins de la toiture

Desrosiers c. Renaud

Dans cette affaire, les photos déposés en preuve par les acheteurs démontrent l’état de dégradation avancé des matériaux de la structure de la cheminée, qui est dû à des infiltrations d’eau survenues au fil des ans attribuables à des malfaçons aux solins de la toiture.

Selon le juge, il s’agit d’un vice grave et antérieur à l’achat.

Le problème était non apparent lors des visites préachat des acheteurs et ne pouvait être découvert sans ouvrir les murs de finition intérieurs ou le revêtement extérieur.

D’ailleurs, les acheteurs ont été prudents et diligents. Ils ont pris soin de faire examiner l’immeuble par un inspecteur en bâtiment.

Puis, après avoir obtenu le rapport d’inspection qui faisait mention de traces d’infiltrations d’eau antérieures et recommandait qu’un entrepreneur qualifié examine la situation, ils ont mandaté un entrepreneur qui s’est rendu sur place et a procédé à un examen.

Rassurés par la déclaration du vendeur qui mentionnait n’avoir jamais eu connaissance d’infiltrations d’eau, par la visite de l’entrepreneur  mandaté pour faire le suivi des éléments soulevés au rapport d’inspection et par le fait que le bâtiment avait été construit en 2009, les demandeurs ont accepté de donner suite à leur promesse d’achat et ont acquis l’immeuble au prix convenu.

La réclamation des acheteurs en remboursement du coût des travaux correctifs est acceuillie.


Mauvaise installation de bardeaux

Bélanger c. Bujold

Dans cette affaire, à peine un mois après l’achat d’une maison construite en 1960, les acheteurs son surpris par une infiltration d’eau dans leur cuisine.

Il font venir un entrepreneur en construction qui constate que les bardeaux ont été mal installés lors de la réfection de la toiture 2 ans auparavant. Il constate également qu’il y a plusieurs planchent de bois de l’entre-toit qui sont pourries à cause des infiltrations.

Ce qui est particulièrement intéressant dans cette affaire, c’est que le juge ne reproche pas aux acheteurs de ne pas avoir fait faire d’inspection préachat puisque selon la déclaration du vendeur la toiture avait été refaite à peine deux ans avant l’achat, et rien ne laissait croire qu’il y avait un problème.

Après avoir analyser les 4 critères du vice cachés, il donne raison aux acheteurs, mais ne leur accorde qu’une partie de la somme totale qu’ils réclament, car la facture de l’entrepreneur en construction qu’ils déposent en preuve ne permet pas de bien distinguer ce qui est en lien avec la toiture et ce qui est en lien avec d’autres travaux effectués sur la maison.


Exemples de vice caché affectant le drain français d’un immeuble

Drain français colmaté et fausse déclaration du vendeur

Desjardins c. Pilon

Dans cette affaire, le juge reproche au vendeur de ne pas avoir déclaré la fréquence réelle et la quantité des infiltrations d’eau qui affectait le sous-sol de l’immeuble.

Il lui reproche également, de ne pas avoir déclaré qu’une offre d’achat avait avorté en raison de la divulgation de cette information à un autre acheteur potentiel.

Selon le juge, bien que l’acheteur a été informé de la présence d’une fissure au sous-sol et d’infiltration d’eau, on ne peut pas lui reprocher de ne pas avoir poussé plus loin les investigations sur la source des infiltrations, car il a été induit en erreur par les déclaration du vendeur qui a minimisé leurs fréquences.

Enfin, même si le vendeur ne connaissait pas la source du problème, soit le fait que le drain français avait été colmaté, «Un drain français colmaté est un vice caché.»


Absence de drain agricole fonctionnel

Turcotte c. Pothier

Dans cette affaire, le drain agricole n’était pas fonctionnel lors de l’achat de la maison, mais   l’acheteur n’a jamais eu de problème comme des infiltrations d’eau au sous-sol, par exemple.

 Le Tribunal est cependant d’avis que lors de la construction de la maison en 1992, la présence d’un drain agricole autour de la maison était obligatoire et qu’en soi, le fait que lors de la vente en 2016, le drain n’était pas fonctionnel, même si cela n’engendrait aucun problème de drainage apparent, constitue bel et bien un vice caché selon les termes de l’article 1726 C.c.Q.

En effet, l’accessoire de la maison qu’était le drain agricole était impropre à l’usage auquel il était destiné et son absence d’utilité, alors que sa présence est obligatoire, en vertu des normes modernes de construction, tout cela fait en sorte que les acheteurs – les demandeurs – n’auraient certainement pas payé le prix qu’ils ont payé s’ils avaient été au courant de cette problématique.»


Durée de vie utile du drain français

Laporte c. Laplante

Les Tribunaux sont unanimes à conclure que la vétusté, l’usure normale, l’atteinte de la durée de vie utile ne doivent pas être considérées comme des vices couverts par la garantie légale de qualité puisqu’ils ne constituent pas un défaut du bien, mais une évolution normale de son utilité qui va nécessairement en déclinant.

La jurisprudence confirme en effet que l’usage protégé est soumis à une certaine durée : 

Un bien destiné à l’usage pendant une longue période doit donc pouvoir servir pendant une telle durée. 

Les détériorations dues à l’usure, au vieillissement ou à la vétusté ne constituent donc pas des vices.

Il est clair que le drain avait atteint sa durée de vie utile et les acheteurs devaient s’attendre à procéder à son remplacement à court ou moyen terme si bien qu’ils ne peuvent être indemnisés à ce chapitre.

Environ vingt-sept années de la durée de vie utile du drain sont écoulées lors de la vente en avril 2016 et vingt-neuf ont couru lorsqu’il est remplacé en 2018.»


Exemples de vice caché causés par la présence de rongeurs et d’insectes


Souris et araignée 

Sirois c. Bédard

Concernant la présence de souris, le juge considère que :

 La présence de rongeurs est découverte dès les premières semaines d’occupation. Le nombre d’une vingtaine de spécimens est important. Le vice est grave et compromet l’usage salubre du bâtiment à des fins résidentielles. 

La rapidité avec laquelle leur présence est constatée permet de conclure que la situation prévalait lors de la transaction.

La garantie de qualité peut donc être invoquée avec succès.»

Concernant la présence d’araignée, le juge considère que :

«La résidence est affectée par la provenance d’araignées qui causent des désagréments importants, tant visuels que de confort, lors de l’utilisation de la terrasse et de la piscine.

La présence des araignées dépasse le niveau normal qu’on peut s’attendre à connaître au Québec. Le secteur avoisinant est aussi affecté selon la preuve.

Or, les araignées n’endommagent pas l’immeuble comme, par exemple, des fourmis charpentières pourraient le faire.

La nécessité de laver les vitres et les portes à deux reprises dans une année ne dépasse pas, de façon marquée, les obligations d’entretien normal d’un immeuble au Québec.

Le passage d’un balai sur les murs facilement accessibles et les plus visibles réduit les inconvénients pour l’usage de la terrasse et de la piscine en été.

Considérant la faiblesse de la preuve sur l’atteinte grave à l’usage résidentiel du bâtiment, le Tribunal est d’avis que la garantie de qualité ne s’applique pas au phénomène naturel de la présence d’araignées.

Aucune preuve n’a été faite que les insecticides endommageraient le revêtement de bois récemment posé. Leur présence en si grand nombre demeure inexpliquée.»


Fourmis charpentières

Gélinas c. Comtois

La jurisprudence considère que la présence de fourmis charpentières peut représenter un vice caché puisque leur présence est susceptible d’entraîner une dégradation des composantes en bois de l’immeuble.

Dussault c. Beaudoin et Giguère c. Tremblay

Selon les circonstances propres à chaque affaire, il peut s’agir d’une situation urgente justifiant que l’acheteur, pour minimiser ses dommages, entreprenne les mesures d’extermination avant de dénoncer la situation à son vendeur.

Roy c. Dumas

C’est le cas en l’espèce.

La découverte de fourmis charpentières cinq jours après l’achat de même que la déclaration pour valoir témoignage de Caroline Ouellette de Dexter Extermination selon laquelle la présence d’œufs et de fourmis ailées survient entre deux à quatre ans suivant l’apparition du nid permettent de conclure que la présence des fourmis est antérieure à l’achat.

Il s’agit d’un vice caché dont la défenderesse est responsable et qui justifie que  les demandeurs lui réclament les coûts d’extermination de 517,39 $.

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