Tu veux savoir comment écrire une mise en demeure comme un avocat ?
Tu veux qu’elle soit valide ?
Ce petit guide est pour toi.
Voici la liste des sujets abordés :
- La rédaction d’une mise en demeure valide
- Exemples de mises en demeure invalides
- Exemples de mise en demeure obligatoire
- La mise en demeure pour travaux de construction
- La mise en demeure pour véhicule usagé défectueux
- La mise en demeure pour meubles défectueux
- La mise en demeure pour faute professionnelle
- La mise en demeure pour clause résolutoire
- La mise en demeure pour action en passation de titre
- La mise en demeure pour vice caché
- La mise en demeure pour demande en bornage
- La mise en demeure pour diminution de loyer
La rédaction d’une mise en demeure valide
Une mise en demeure écrite doit respecter certaines formalités pour être valide.
Houde (Succession de) c. Fonds d’assurance responsabilité professionnelle du Barreau du Québec
Voici donc comment écrire une mise en demeure valide.
Numéro 1 – L’entête
La forme de l’entête importe peu, mais c’est toujours souhaitable d’essayer de faire ça le plus professionnellement possible.
Si tu veux écrire une mise en demeure comme un avocat, tu dois inscrire :
| Le lieu d’où tu vas envoyer la mise en demeure |
| La date de sa rédaction |
C’est aussi recommandé d’écrire la manière dont tu vas envoyer la mise en demeure :
| Par courriel |
| Par huissier |
| Par courrier recommandé |
| En main propre |
Donner le titre de mise en demeure à la lettre n’est pas suffisant pour la rendre valide, mais disons que c’est un bon départ.
Ensuite, comme pour toute bonne lettre, il est important d’écrire :
| Qui le destinataire et de bien l’identifier |
Dans le cas où la mise en demeure est obligatoire, identifier le bon destinataire est d’une importance capitale, car si tu n’adresses pas ta mise en demeure à la bonne personne, ta mise en demeure peut ne pas être valide.
Chiarito c. Cours Tudor Jason Schwartz
Enfin, les mentions :
| Sous toutes réserves |
| Sans préjudice |
| Ni admission |
sont recommandés afin d’éviter, que le contenu de la mise en demeure puisse être utilisé contre toi, par la suite.
Pour plus d’informations au sujet de ces mentions, veuillez consulter :
Sable Offshore Energy Inc. c. Ameron International Corp.
Couche-Tard inc. c. Toiture D. Arsenault inc.
Voici un exemple d’entête de mise en demeure que tu pourrais utiliser :
Numéro 2 – Le contenu
A) Les faits
Tu dois absolument indiquer la raison pour laquelle tu fais une mise en demeure, soit :
| Le défaut reproché |
| Le manquement reproché |
| Le comportement reproché |
Le but est de permettre à la personne de le corriger ou l’exécuter.
Houde (Succession de) c. Fonds d’assurance responsabilité professionnelle du Barreau du Québec
Les défauts doivent être suffisamment détaillés pour que la personne visée sache exactement ce qui lui est reproché.
Si la lettre est formulée de manière trop vague et générale, elle risque de ne pas être considérée comme une mise en demeure valable.
Allard Technologie inc. c. Hoodem
Évidemment, il est toujours utile de faire une petite mise en contexte.
Voici comment tu pourrais rédiger cette portion :
B) Actions requises
Tu dois aussi permettre à la personne de constater les problèmes que tu lui reproches dans ta mise en demeure par elle-même.
Acquisitions Bruno Benjamin inc. c. GCM ltée
Et lui donner l’opportunité de corriger la situation, soit elle-même ou par d’autres moyens.
De Montigny c. Gérin Pomerleau Notaires
Voici comment tu pourrais poursuivre ta lettre de mise en demeure :
C) Délai
Tu dois également lui donner un délai suffisant pour que la personne que tu mets en demeure puise venir faire ses propres constatations, et qu’elles offrent une manière de régler le problème, s’il y a lieu.
Le délai dépendra du problème et des circonstances.
Acquisitions Bruno Benjamin inc. c. GCM ltée
Le Ministère de la justice du Québec indique, sur son site internet, que 10 jours est un délai raisonnable.
Enfin, Il est important de noter que tu ne peux pas aviser la personne que tu la tiendras éventuellement responsable des dommages subis. Tu dois lui dire fermement qu’elle sera responsable des dommages.
Houde (Succession de) c. Fonds d’assurance responsabilité professionnelle du Barreau du Québec
Voici comment tu pourrais finir ta lettre de mise en demeure :
Numéro 3- La signature
Pour terminer, il est important de signer la mise en demeure et il est fortement recommandé d’y inscrire tes coordonnées.
Pour un style plus professionnel, tu peux aussi indiquer « cc » si tu l’envois à d’autres personnes et « p.j. » si tu souhaites joindre des pièces, comme des photos, par exemple.
Voici comment tu peux finaliser ta mise en demeure :
Exemples de mises en demeure invalides
- Réclamer une somme d’argent sans offrir l’option de corriger la situation n’est pas une mise en demeure valide
- Une lettre qui énumère des déficiences mais qui ne donne pas de délai pour les corriger, n’a pas été jugée comme étant une mise en demeure valide
Ventilation Hitech inc. c. 7834101 Canada inc. (Construction JSR 2011)
- Soumettre le droit d’une personne de pouvoir constater la défectuosité à la reconnaissance de sa responsabilité n’est pas une mise en demeure valide
Icart c. Plomberie et chauffage Abe Cohen inc.
- L’avis de cesser d’occuper d’un avocat n’est pas une mise en demeure de lui rembourser ses honoraires impayés
- Un avis de résiliation unilatérale de contrat ne constitue pas une mise en demeure
Normandeau c. Groupe Énergétique-Énercom Inc.
Exemples de mise en demeure obligatoire
Dans certains cas, il est obligatoire de faire une mise en demeure écrite avant de faire une réclamation ou obtenir un remboursement.
Article 1595 du Code civil du Québec
Chacune des mises en demeure obligatoire est présentée ci-dessous.
La mise en demeure pour travaux de construction
La mise en demeure est généralement requise pour tout ce qui touche aux travaux de construction résidentielle ou commerciale.
La première situation où la mise en demeure pour travaux de construction est requise, est celle où l’on reproche à un entrepreneur de ne pas avoir effectué la totalité ou une partie des travaux.
Dans ce cas, une mise en demeure écrite doit être transmise à l’entrepreneur avant de faire faire les travaux par un autre entrepreneur ou de les faire soi-même. L’absence de mise en demeure, peut être fatale au recours en remboursement des frais engagés pour terminer les travaux.
Protection incendie Idéal inc. c. Constructions Gagnon (1980) inc.
Une autre situation pour laquelle une mise en demeure est requise est celle où l’on reproche à un entrepreneur en construction ou en rénovation d’avoir mal effectué les travaux.
Dans ce cas, il faut envoyer une mise en demeure écrite à l’entrepreneur qui aurait mal effectué les travaux avant de faire effectuer les corrections requises par un autre entrepreneur.
Encore une fois, l’absence de mise en demeure, peut être fatal au recours en remboursement des frais engagés pour faire les travaux correctifs.
La mise en demeure écrite est également requise dans le cas où un entrepreneur en construction est en retard dans l’échéancier et que l’on souhaite qu’il termine les travaux ou les faire terminer par un autre entrepreneur.
9043-4762 Québec inc. c. Mario Hamel & Fils inc.
Enfin, la mise en demeure écrite est requise en cas de retard dans la fabrication et la livraison de matériaux de construction.
Groupe Canam inc. (Canam Bâtiments) c. Alma Soudure inc.
La mise en demeure pour véhicule usagé défectueux
La mise en demeure est requise lorsque l’on veut bénéficier des garanties que procure la Loi sur la protection du consommateur et le Code civil du Québec à l’égard des véhicules usagés.
Au niveau de la Loi sur la protection du consommateur, la mise en demeure est requise lorsque l’on souhaite faire valoir la garantie d’usage du véhicule pendant une durée raisonnable après l’achat en application des articles 37 et 38 de cette Loi.
Quant à la garantie du Code civil du Québec, la mise en demeure est également requise pour mettre en œuvre la fameuse garantie de qualité qui s’applique également aux vices cachés d’un immeuble, par exemple.
Les Tribunaux ont jugé qu’il fallait transmettre une mise en demeure au vendeur du véhicule usagés défectueux avant de la faire réparer, notamment, pour permettre au vendeur de recueillir des informations sur l’usage abusif ou non du véhicule par l’acheteur.
Dans certains cas, l’usage abusif peut être la cause de la défaillance.
Aubé c. Poulin (CP Autos occasions)
L’absence de mise en demeure donnant l’opportunité au vendeur de constater la défectuosité l’empêchera également de constater si cette défectuosité est dû à l’usure ou au vieillissement normal du véhicule.
Généralement, la mise en demeure a pour but de permettre au vendeur de faire ses propres constatations et de veiller à protéger son droit d’effectuer lui-même ou de faire effectuer les réparations ou de procéder à une expertise visant à déterminer la nature, la cause du bris et l’évaluation des réparations à un prix possiblement moindre que celui exigé par l’acheteur.
Ainsi, le consommateur qui découvre une défaillance sur un véhicule qu’il a acheté parce qu’il ne lui procure pas l’usage normal et raisonnable auquel il s’attendait, doit transmettre une mise en demeure au vendeur de remédier à la situation avant de faire quelques réparations que ce soient.
L’absence de mise en demeure constitue est fatal au recours contre le vendeur quand bien même il y aurait eu une véritable défectuosité sur le véhicule, sauf en certaines circonstances bien précises.
L’absence de mise en demeure peut ne pas être fatale, notamment, lorsque le vendeur connaissait ou ne pouvait ignorer le défaut, lorsque les réparations étaient urgentes, lorsque le vendeur a été avisé verbalement et qu’il a renoncé à ses droits.
Il va de soi que la mise en demeure est requise que l’on souhaite recourir à la garantie d’usage normale de la Loi sur la protection du consommateur ou la garantie de qualité du Code civil du Québec.
Enfin, une telle mise en demeure doit, sauf exception, être faite par écrit.
Lebel c. 9325-5438 Québec inc.
La mise en demeure pour meubles défectueux
La mise en demeure pour bien défectueux est similaire à la mise en demeure pour vice caché.
En effet, Il s’agit de la mise en œuvre de la garantie de qualité qui est prévue dans la Loi.
Un acheteur qui achète un bien, comme une télévision, un réfrigérateur, ou n’importe quel meuble, et qui découvre que ce bien est défectueux, doit le dénoncer au vendeur et lui transmettre une mise en demeure avant de le faire réparer.
Cette mise en demeure a pour but de permettre au vendeur de faire ses propres constatations et de veiller à protéger son droit d’effectuer lui-même ou de faire effectuer les réparations ou de procéder par une expertise visant à déterminer la nature, la cause du problème et l’évaluation des réparations à un prix possiblement moindre que celui exigé par l’acheteur.
Dans certains cas, l’absence de mise en demeure au vendeur, peut occasionner le rejet pur et simple d’une réclamation en justice.
C’est le cas, notamment, lorsque le vendeur du bien défectueux est privé de son droit de vérifier l’existence et l’ampleur de la défectuosité ainsi que de le réparer.
Par contre, l’absence de mise en demeure n’est pas fatale, notamment, lorsque le vendeur connaissait ou ne pouvait ignorer le défaut, lorsque les réparations étaient urgentes, lorsque le vendeur a été avisé verbalement et qu’il a renoncé à ses droits.
Lavoie c. Systèmes Techno-Pompes inc.
La mise en demeure écrite est aussi requise avant de changer une prothèse dentaire ou de la faire réparer.
L’absence de mise en demeure, peut être fatal au recours en remboursement contre le dentiste qui a installé la prothèse d’origine, notamment, lorsqu’il n’a pas eu la chance d’apporter les correctifs qui auraient pu être requis.
Ahern c. Fiset (Suzanne Fiset Denturologiste)
Mise en demeure pour faute professionnelle
On doit aviser par une mise en demeure le professionnel à qui l’on reproche une faute avant d’engager un autre professionnel ou avant d’engager des frais pour corriger la situation qui est à l’origine de la faute qu’on lui reproche.
Cronier c. Larocque (André Larocque Notaire inc.)
La mise en demeure doit être écrite et elle constitue une condition essentielle et préalable à tout recours pour retard, refus ou exécution imparfaite d’une obligation d’un professionnel.
Boucher c. Fonds d’assurance responsabilité professionnelle de la chambre des notaires
La mise en demeure a pour but de permettre au professionnel de corriger la faute qu’on lui reproche et d’éviter le paiement de dommages.
Elle doit comporter un délai précis qui doit être suffisant eu égard à la nature de l’obligation et aux circonstances.
La mise en demeure n’est pas valable, lorsqu’elle ne précise pas de manière claire la faute reprochée ou lorsqu’elle mentionne simplement qu’on tiendra le professionnel éventuellement responsable des dommages.
Le défaut d’une mise en demeure valable est fatal au recours contre un professionnel.
La mise en demeure pour clause résolutoire
L’ article 1743 du Code civil du Québec prévoit que la mise en demeure pour exécution d’une clause résolutoire est requise lorsque le vendeur d’un immeuble souhaite obtenir la résolution (annulation) d’une vente parce que l’acheteur n’a pas respecté une clause de l’acte de vente.
Généralement, les clauses résolutoires sont incluses dans un acte de vente lorsqu’un vendeur finance une partie du prix de vente de son immeuble à un acheteur.
De manière concrète, la mise en demeure pour exécution d’une clause résolutoire pourra être transmise lorsque l’acheteur sera en défaut de respecter un versement sur le solde de prix de vente dû au vendeur.
Il est important de noter que la mise en demeure doit être transmise à l’acheteur, ainsi qu’à tout acquéreur subséquent de l’immeuble. Il est donc possible qu’il y ait plus d’une mise en demeure à transmettre.
Dans la mise en demeure, le vendeur doit donner un délai de 60 jours à l’acheteur, ou à l’acquéreur subséquent, de remédier au défaut. Cette mise en demeure doit également être inscrite au registre foncier, et le délai de 60 jours débute à partir de cette inscription.
La mise en demeure pour action en passation de titre
La mise en demeure est l’une des quatre (4) conditions qui doivent être réunies afin de forcer un vendeur ou un acheteur à remettre les titres de propriété dans le cadre d’une transaction immobilière.
La jurisprudence a établi que l’absence de mise en demeure n’est pas nécessairement fatale.
Toutefois, vaut mieux ne pas prendre de chance et débuter toute démarche en passation de titre par la transmission d’une mise en demeure à la personne qui refuse de conclure la transaction.
La mise en demeure pour action en passation de titre sera transmise par un vendeur lorsqu’il souhaite forcer un acheteur à respecter sa promesse d’achat.
Inversement, elle pourra être transmise par un acheteur lorsqu’il souhaite forcer un vendeur à signer un acte de vente et lui remettre les titres de propriété.
Une fois la mise en demeure transmise, celui qui intente une action en passation de titre peut faire une préinscription au registre foncier.
Cette préinscription au registre foncier empêche normalement la vente de l’immeuble visée par l’action en passation de titre. Il s’agit donc d’une procédure qui peut être très efficace.
Les trois (3) autres conditions qui doivent être réunies, en plus de la mise en demeure, sont :
| a) La présentation d’un acte de vente conforme à la promesse d’achat |
| b) Une offre et une consignation du prix de vente indiqué à la promesse d’achat |
| c) Une action en passation de titre intentée dans un délai raisonnable |
Construction Voyer inc. c. Investissements Monit inc./Monit Investments Inc.
Mise en demeure pour vice caché
La loi prévoit que le vice caché doit être dénoncé par écrit :
L’acheteur qui constate que le bien est atteint d’un vice doit, par écrit, le dénoncer au vendeur dans un délai raisonnable depuis sa découverte. Ce délai commence à courir, lorsque le vice apparaît graduellement, du jour où l’acheteur a pu en soupçonner la gravité et l’étendue.
Le vendeur ne peut se prévaloir d’une dénonciation tardive de l’acheteur s’il connaissait ou ne pouvait ignorer le vice.
Article 1739 du Code civil du Québec
Mais il est aussi possible de dénoncer le vice caché par une mise en demeure ou par l’introduction d’une procédure judiciaire (ou action en justice), mais en autant que le vice n’a toujours pas été réparé.
Claude Joyal inc. c. CNH Canada Ltd.
Dans certains cas, une dénonciation verbale d’un vice caché peut aussi être valable. C’est le cas, par exemple, lorsqu’un vendeur a été avisé verbalement du vice caché, qu’il a la chance de le constater, mais qui ne tente même pas de le réparer parce qu’il nie sa responsabilité.
C’est également le cas, par exemple, lorsque l’acheteur avise verbalement le vendeur qui ensuite tente lui-même de réparer le vice caché.
Au-delà de la théorie, en pratique, il est recommandé dénoncer un vice caché au moyen d’une mise en demeure adressée au vendeur.
Dans tous les cas, Il est important dénoncer le vice caché au vendeur avant de faire des réparations.
C’est important, parce que le vendeur doit pouvoir vérifier si c’est vraiment lui qui est responsable du vice caché, et son ampleur, ou si le vice caché pourrait être dû à une mauvaise utilisation de la maison par l’acheteur, par exemple.
La dénonciation doit aussi donner la chance au vendeur de réparer lui-même le vice caché, à un meilleur prix que celui que l’acheteur pourrait payer.
Immeubles de l’Estuaire phase III inc. c. Syndicat des copropriétaires de l’Estuaire Condo phase III
Si l’acheteur n’avise pas le vendeur avant de faire des réparations, il peut perdre ses recours contre lui.
Évidemment, si la maison s’est effondrée ou en cas d’urgence, il n’a pas à aviser le vendeur. Mais attention, une situation d’urgence, c’est par exemple, quand la maison doit être réparée de manière extrêmement rapide ou immédiate parce qu’elle risque justement de s’effondrer.
Pour en savoir plus sur le vice caché immobilier, veuillez consulter notre article sur le sujet.
Mise en demeure pour demande en bornage
En matière de droit immobilier et de droit de propriété, il existe plusieurs cas où la mise en demeure est obligatoire avant de vous adresser au Tribunal. C’est le cas lorsque vous souhaitez un bornage de votre immeuble.
Le bornage est effectué par un arpenteur-géomètre, il permet d’établir de façon irrévocable et permanente les véritables limites de votre immeuble ou de votre lot. Il ne faut pas le confondre avec le piquetage qui n’a pas la même valeur légale que le bornage.
Contrairement au piquetage, le bornage doit être respecté par tous les lots voisins de l’immeuble.
Le bornage est souvent la requis pour vérifier la superficie d’un immeuble que l’on vient d’acheter, lorsqu’il y un conflit en voisin sur la limite d’un terrain, et pour éviter l’empiètement lorsque l’on désire faire une construction, comme une clôture, sur la limite d’un terrain, d’un immeuble ou d’un lot.
L’ article 978 du Code civil du Québec prévoit que « tout propriétaire peut obliger son voisin au bornage » mais il doit préalablement lui envoyer une mise en demeure.
La mise en demeure en bornage doit respecter certaines formalités très précises qui sont prévues dans le Code de procédure civile.
L’ article 469 du Code de procédure civile prévoit que la mise en demeure en bornage doit énoncer les causes de la demande en bornage et qu’elle ne doit pas mentionner les troubles, dommages et autres réclamations qui découlent de la demande en bornage.
Il faut également décrire les immeubles concernés par la demande et indiquer le nom et les coordonnées de l’arpenteur-géomètre suggéré pour procéder au bornage.
Il est également important de noter que la mise en demeure en bornage doit être signifié par huissier, selon les termes de l’ article 139 du Code de procédure civile.
Lorsque la personne qui reçoit la mise en demeure accepte de procéder au bornage, on parle alors de bornage à l’amiable.
Par contre, lorsque qu’elle refuse, la personne qui a transmis la mise en demeure peut s’adresser au Tribunal, on parle alors de bornage judiciaire.
Enfin, l’ article 475 du Code de procédure civile prévoit que les frais de bornage sont partagés entre les propriétaires voisins.
Généralement, les frais pour la rédaction de la mise en demeure ne seront pas partagés, à moins d’entente à l’effet contraire entre les voisins.
Mise en demeure pour diminution de loyer
Les locateurs ont l’obligation de garantir la pleine jouissance des logements qu’ils louent. Lorsqu’un locataire ne peut pas bénéficier de la pleine jouissance de son logement, il peut s’adresser au Tribunal administratif du logement pour obtenir une diminution de loyer.
Les pertes de jouissance peuvent être causées par plusieurs choses comme les bruits ou les odeurs des autres locataires, ou encore, la présence de vermine ou de moisissures, par exemple.
Il appartiendra au Tribunal administratif du logement d’établir le pourcentage de diminution de loyer qui sera accordé au locataire en cas de perte de jouissance de son logement.
Dans tous les cas, lorsque le locataire demande une diminution de loyer pour perte de jouissance, il devra d’abord avoir mis en demeure son locateur.
La mise en demeure peut être de plein droit, dans ce cas, il n’est pas obligatoire de transmettre une mise en demeure par écrit.
Toutefois, la mise en demeure de plein droit n’est valable que lorsque la perte de jouissance commence au premier jour du bail.
Il faut comprendre que le but de la mise en demeure est de permettre au locateur de prendre connaissance de la cause de la perte de jouissance et de la corriger.
Ainsi, lorsque la perte de jouissance commence au premier jour du bail, on parle de mise en demeure de plein droit puisque le locateur est présumé connaitre l’état de son logement lorsqu’il en fait la délivrance au locataire.
La mise en demeure de plein droit demeure assez exceptionnelle, car plus souvent qu’autrement, la perte de jouissance survient en cours de bail.
Dans ce cas, le locataire doit absolument envoyer une mise en demeure a son locateur pour obtenir une diminution de loyer.
L’absence de mise en demeure ou une mise en demeure tardive lui fera généralement perdre son droit d’obtenir une diminution de loyer devant le Tribunal administratif du logement.
Cette formalité est donc extrêmement importante.
Pour en savoir plus sur la diminution de loyer au Tribunal administratif du logement, veuillez consulter notre article à ce sujet.
