L’augmentation et la fixation du loyer répondent à des règles strictes.
Il y a trois (3) étapes importantes à connaitre lorsqu’il est question d’augmentation et de fixation du loyer, les voici :
| 1- La transmission de l’avis d’augmentation de loyer par le locateur au locataire |
| 2- L’acceptation ou le refus de l’augmentation de loyer par le locataire |
| 3- La demande de fixation de loyer au Tribunal administratif du logement par le locateur |
Dans ce texte, nous vous donnons une foule d’information utile à ce sujet.
Voici la liste des sujets abordés :
- L’avis d’augmentation de loyer
- La demande de fixation de loyer
- Augmentation de loyer de 25 % grâce au rabais promotionnel
*Ce texte ne s’applique pas aux coopératives d’habitation
L’avis d’augmentation de loyer
Un locateur qui souhaite augmenter le loyer d’un locataire doit d’abord lui transmettre un avis à cet effet.
Le Tribunal administratif du logement propose un modèle d’avis d’augmentation de loyer.
Délai
Le délai pour donner l’avis dépend de la durée du bail :
| 12 mois et plus | Entre 3 et 6 mois, avant la fin du bail |
| 12 mois et moins | Entre 1 et 2 mois, avant la fin du bail |
| Durée indéterminée | Entre 1 et 2 mois, avant la modification |
| Chambre | Entre 10 et 20 jours seulement avant la fin du bail |
Article 1942 du Code civil du Québec
Contenu de l’avis
L’avis d’augmentation de loyer de loyer doit indiquer trois (3) choses :
| 1- Le montant de l’augmentation de loyer |
| 2- La durée du bail |
| 3- Le délai accordé au locataire pour refuser l’augmentation de loyer |
Langue de l’avis
Il est important de noter que tout avis relatif au bail, à l’exception de celui qui est donné par le locateur afin d’avoir accès au logement, doit être donné par écrit à l’adresse indiquée dans le bail (sauf exception) et qu’il doit être rédigé dans la même langue que le bail.
Article 1898 du Code civil du Québec
La réponse du locataire
Le locataire qui reçoit un avis d’augmentation du bail a quatre (4) options :
| Ignorer l’avis |
| Accepter l’augmentation |
| Refuser l’augmentation |
| Ne pas renouveler le bail |
Article 1945 du Code civil du Québec
Délai
Lorsqu’il refuse ou lorsqu’il ne souhaite pas renouveler son bail, le locataire a un (1) mois suivant la réception de l’avis d’augmentation de loyer pour aviser à son tour le locateur.
Il doit lui mentionner s’il refuse ou s’il quitte le logement.
Il est a noter que si le locataire ne répond pas à l’avis d’augmentation de loyer du locateur, dans ce délai, il est réputé l’avoir accepté.
Article 1945 du Code civil du Québec
La Tribunal administratif du logement propose un modèle de réponse du locataire à l’avis d’augmentation de loyer :
La demande de fixation de loyer
Lorsque le locataire refuse l’augmentation de loyer, le locateur peut s’adresser au Tribunal administratif du logement par demande de fixation de loyer.
Le locateur peut effectuer sa demande en ligne sur le site du Tribunal administratif du logement.
Délai
Le locateur a un mois, suivant la réception de la réponse du locataire qui refuse l’augmentation de loyer pour faire sa demande au Tribunal administratif du logement.
S’il ne la fait pas dans ce délai, le bail est reconduit aux mêmes conditions qu’il l’était avant la transmission de l’avis d’augmentation de loyer.
Article 1947 du Code civil du Québec
Formalités obligatoires
Au moment de faire sa demande, le locateur devra remplir certaines formalités, les voici :
| 1- Notifier sa demande de fixation de loyer au locataire, et les pièces à son soutien |
| 2- Déposer la preuve de notification de la demande au locataire dans les 45 jours |
| 3- Remplir, notifier au locataire et déposer le formulaire relatif aux renseignements nécessaires à la fixation de loyer transmis par le Tribunal administratif du logement dans les 90 jours. |
Le Tribunal administratif du logement (TAL) décidera de la demande de fixation de loyer, selon les critères établis par le Règlement sur les critères de fixation de loyer.
Ce règlement prévoit les postes de dépenses suivants :
| 1- Les taxes liées à l’immeuble |
| 2- Les primes d’assurance |
| 3- Les frais d’électricité et de combustible |
| 4- Les frais d’entretien |
| 5- Les frais de services |
| 6- Les frais de gestion |
| 7- Les dépenses d’exploitation |
| 8- Les dépenses d’immobilisation |
Article 3 du Règlement sur les critères de fixation de loyer
Enfin, le Tribunal administratif du logement peut également réduire le loyer lorsque le locateur a fait défaut durant les 12 mois précédant la période pour laquelle le loyer est à fixer de maintenir la qualité des services ou de procurer l’usage d’un accessoire ou d’une dépendance de l’immeuble ou du logement concerné.
Article 8 du Règlement sur les critères de fixation de loyer
Les frais de la demande de fixation de loyer
Qui paye les frais d’une demande de fixation de loyer au Tribunal administratif du logement ?
Le locataire qui refuse l’augmentation de loyer ?
Ou le locateur qui fait la demande de fixation de loyer ?
On répond à cette question.
En principe, ce sera au locateur de payer les frais.
Par contre, il pourra demander au Tribunal que ce soit au locataire de payer les frais.
Dans ce cas, il devra absolument remplir deux (2) conditions:
Numéro 1 : Il doit tenter de négocier avec le locataire en lui donnant accès aux données pertinentes à la fixation du loyer, avant de déposer sa demande.
Numéro 2 : l’augmentation que le tribunal accorde doit être au moins égale à celle demandée dans son avis.
Propriétés Tongda inc. c. Amiar
Augmentation de loyer de 25 % grâce au rabais promotionnel
Nous vous présentons un cas dans lequel un propriétaire a augmenté légalement le loyer d’un nouveau locataire de 25 %.
L’utilisation d’un rabais promotionnel est au cœur de cette affaire.
Faits :
Lors de la signature du bail, le propriétaire augmente de 25 % le loyer que payait l’ancien locataire, mais il accorde un rabais promotionnel équivalent au nouveau locataire.
Avec ce rabais, le nouveau locataire paye le même loyer que l’ancien durant la première année du bail.
Le problème survient au début de la deuxième année lorsque le propriétaire exige le paiement total du loyer, soit 25 % de plus.
Décision :
Le tribunal estime que
La locatrice n’a fait aucune fausse déclaration en ce qui a trait au loyer payé par le locataire précédent.
Il rappelle que
La locataire aurait pu contester le loyer dans les dix jours suivant la signature du bail, comme le lui permettait l’article 1950 du C.c.Q.
D’ailleurs, le bail prévoit une mention spécifique à cet effet à la section G en indiquant ce qui suit :
Si le nouveau locataire ou le sous-locataire paie un loyer supérieur à celui qui est déclaré dans l’avis, il peut dans les dix jours qui suivent la date de la conclusion du bail ou de la sous-location, demander à la Régie du logement de fixer le loyer. […]
Finalement, il vient à la conclusion que :
Les circonstances particulières entourant les négociations intervenues entre les parties […] amènent également le Tribunal à conclure que l’entente […] ne visait pas à imposer à l’avance une augmentation de loyer à la locataire ni à contourner le mécanisme d’avis prévu à l’article 1942 C.c.Q.
Le Tribunal ne retient pas l’argument de la locataire à l’effet que le loyer mentionné au bail était fictif.
Conclusion :
Cette décision peut surprendre, même choquer, mais un locataire doit comprendre qu’il doit faire preuve de prudence face au rabais promotionnel.
Pour plus d’informations sur les retards dans le paiement des loyers, veuillez consulter notre article sur la résiliation de bail de logement au Québec.
