L’accès et la visite du logement d’un locataire par le propriétaire d’un immeuble répondent à des règles strictes qui sont décrites en détails dans ce texte. Vous pouvez vous rendre directement à la section qui vous intéresse en cliquant sur l’un des lien ci-dessous :
- Visite d’un nouveau locataire
- Visite d’un acheteur potentiel
- Visite de vérification par le propriétaire
- Accès pour effectuer des travaux
- Serrure et mécanisme restreignant l’accès au logement
Mais d’abord, voici un tableau qui résume les principales règles :
| Type d’accès | Formalité | Délai | Plage horaire |
|---|---|---|---|
| Nouveau locataire | Bail non-reconduit ou résilié | Aucun | Entre 9h et 21h |
| Acheteur potentiel | Préavis | 24h | Entre 9h et 21h |
| Vérification | Préavis | 24h Aucun, si urgence | Entre 9h et 21h |
| Travaux | Préavis | 24h Aucun, si urgence | Entre 7h et 19h |
Visite d’un nouveau locataire
Le locataire qui avise le locateur de la non-reconduction du bail ou de sa résiliation est tenu de permettre la visite du logement et l’affichage, dès qu’il a donné cet avis.
Article 1930 du Code civil du Québec
Selon cette règle, le propriétaire est en droit de faire visiter le logement par un nouveau locataire, dès qu’il est informé de la non-reconduction du bail ou de sa résiliation.
Il est important de noter que contrairement aux autres types de visites, le préavis de 24 heures n’est pas obligatoire dans ce cas.
Néanmoins, le propriétaire aura tout avantage a aviser le locataire, d’une manière ou d’une autre avant sa visite, car il doit, notamment, respecter son droit à la vie privée, de même que la règle suivante :
Le locateur a le droit de vérifier l’état du bien loué, d’y effectuer des travaux et, s’il s’agit d’un immeuble, de le faire visiter à un locataire ou à un acquéreur éventuel; il est toutefois tenu d’user de son droit de façon raisonnable.
Article 1857 du Code civil du Québec
Le Tribunal administratif du logement souligne d’ailleurs que :
la bienséance et la courtoisie font en sorte qu’un locateur donne quand même un avis, lequel n’a pas l’obligation d’être donné par écrit, il peut être verbal.
Gagnon c. Valet
La visite du nouveau locataire devra être effectuée entre 9h00 et 21h00, et ce, peut importe le jour de la semaine, même la fin de semaine :
Le locataire peut, à moins d’une urgence, refuser que le logement soit visité par un locataire ou un acquéreur éventuel, si la visite doit avoir lieu avant 9 heures et après 21 heures; il en est de même dans le cas où le locateur désire en vérifier l’état.
Il peut, dans tous les cas, refuser la visite si le locateur ne peut être présent.
Article 1932 du Code civil du Québec
Les seules raisons pour lesquelles un locataire peut refuser une visite sont :
- Le non respect de cet horaire
ou
- L’absence du locateur lors de la visite
En principe, il pourrait également refuser l’accès au propriétaire qui exerce son droit de façon déraisonnable, en contravention du respect de sa vie privée, de la jouissance paisible de ses biens et de l’inviolabilité de sa demeure.
Il lui est, par contre, interdit de refuser la visite d’un nouveau locataire en raison de son propre horaire ou de son absence, et ce, quelle que soit la motivation de telles absences.
Par ailleurs, le Tribunal administratif du logement établit clairement que si un locataire tient à être présente lors des visites, il doit ajuster son horaire en conséquence, ou s’assurer de la présence d’un mandataire.
C’est le propriétaire qui décide de l’heure et de la date de la visite.
Voir à ce sujet : Gagnon c. Valet et Robert c. El Rahy
Lorsqu’un locataire refuse les visites de nouveau locataire, le propriétaire peut s’adresser au Tribunal administratif du logement pour obtenir une ordonnance qui forcera le locataire a lui permettre l’accès à son logement pour la visite.
Il peut aussi demander la résiliation du bail du locataire si les refus de ce dernier lui cause un préjudice sérieux comme dans le ce fut le cas dans le dossier dont il est question dans cette vidéo :
Visite d’un acheteur potentiel
Le locateur est tenu, à moins d’une urgence, de donner au locataire un préavis de 24 heures de son intention de vérifier l’état du logement, d’y effectuer des travaux ou de le faire visiter par un acquéreur éventuel.
Article 1931 du Code civil du Québec
Lorsque le propriétaire souhaite faire visiter un logement à un acheteur potentiel, il doit obligatoirement donner au locataire un préavis de 24 heures.
Cet avis peut-être verbal ou écrit. Il est toutefois préférable de transmettre cet avis par écrit afin de garder une trace. Un message texte ou un courriel peuvent suffire, tant qu’il est possible de démontrer que le locataire l’a bien reçu.
L’obligation de donner un préavis est essentiellement ce qui distingue ce type de visite de celle du nouveau locataire.
Les règles au niveau des heures de visites et des motifs de refus de visites sont les mêmes, soit :
| Les visites doivent avoir lieu entre 9h00 et 21h00, la semaine et la fin de semaine |
| Le locataire peut refuser une demande de visite en dehors de ces heures ou si le locateur n’est pas présent |
| Le locataire ne peut exiger d’être présent, s’il veut le faire, il doit adapter son horaire |
| C’est le propriétaire qui décide de l’heure et de la date de la visite |
| Le locateur doit exercer son droit de visite de manière raisonnable, dans le respect des principes comme le droit à la vie privée du locataire |
Le locataire devra également permettre la visite de courtiers immobiliers et d’inspecteurs en bâtiment, dans la mesure ou les règles décrites précédemment sont respectées, comme exiger que ces personnes soient accompagnées du locateur, s’il le souhaite.
Il devra également permettre au propriétaire et aux visiteurs de prendre des photos du logement.
Enfin, le locateur peut également s’adresser au Tribunal administratif du logement pour :
| Demander une ordonnance pour forcer le locataire a permettre l’accès au logement |
| Demander la résiliation du bail si le refus du locataire lui cause un préjudice sérieux |
Le locateur devra faire attention de ne pas se faire justice lui-même en accédant au logement en cas d’absence de collaboration du locataire. Il risque, dans ce cas, d’être condamné à verser une somme d’argent au locataire, comme se fut le cas dans le dossier dont il est question dans cette vidéo :
Le locataire victime d’un abus de la part d’un propriétaire dans l’exercice de son droit d’accès ou de visite du logement pourra s’adresser au Tribunal administratif du logement pour obtenir une compensation.
Visite de vérification par le propriétaire
Un propriétaire a le droit de faire des visites périodiques pour vérifier l’état d’un logement.
Ce type de visite répond essentiellement aux mêmes règles que celles applicables pour la visite d’un acheteur potentiel.
Cependant, il est possible que le propriétaire souhaite accèder au logement en cas d’urgence.
Par exemple, lorsqu’il y a une fuite d’eau dans un logement et que le propriétaire n’arrive pas à joindre le locataire qui habite le logement d’où provient la fuite.
Dans ce cas, le propriétaire peut accèder au logement sans qu’il soit nécessaire de transmettre une préavis de 24 heures au locataire.
Accès pour effectuer des travaux
Le locataire ne peut refuser l’accès du logement au locateur, lorsque celui-ci doit y effectuer des travaux.
Il peut, néanmoins, en refuser l’accès avant 7 heures et après 19 heures, à moins que le locateur ne doive y effectuer des travaux urgents.
Article 1933 du Code civil du Québec
L’accès du logement par le propriétaire pour y effectuer des travaux répond essentiellement aux mêmes règles que pour les autres visites, mais il existe tout de même quelques différences.
Voici les règles qui s’appliquent à l’accès du logement pour effectuer des travaux :
| Le propriétaire doit envoyer un préavis de 24 heures (verbal ou écrit) |
| Le préavis n’est pas obligatoire en cas d’urgence (feu, infiltration d’eau, etc.) |
| Les travaux doivent avoir lieu entre 7h00 et 19h00, la semaine et la fin de semaine |
| Les travaux peuvent être effectués à n’importe quelle heure en cas d’urgence |
| Le locataire peut refuser une demande de visite en dehors de ces heures ou si le locateur n’est pas présent |
| Le locataire ne peut exiger d’être présent, s’il veut le faire, il doit adapter son horaire |
| C’est le propriétaire qui décide de l’heure et de la date où les travaux seront effectués |
| Le locateur doit exercer son droit de visite de manière raisonnable, dans le respect des principes comme le droit à la vie privée du locataire |
Il est important de noter :
qu’il ne revient pas au locataire de juger de la nécessité des travaux à effectuer et qu’en vertu de son droit de propriété et de gérance, seul le locateur pouvait décider quels travaux sont nécessaires
Office municipal d’habitation de Sainte-Anne-des-Monts c. Therrien
Les travaux dont il est question sont :
| Les réparations nécessaires au bien loué, à l’exception des menues réparations d’entretien |
| Les réparations urgentes et nécessaires pour assurer la conservation ou la jouissance du logement |
Pour ce qui est des améliorations majeures et des réparations majeures non urgentes, elles répondent à d’autres règles.
Le locataire devra donc permettre la visite d’un exterminateur, par exemple.
Comme pour les autres types de visites, le locateur pourra s’adresser au Tribunal administratif du logement en cas d’absence de collaboration d’un locataire, pour obtenir une ordonnance d’accès au logement.
En contrepartie, le locataire pourra également s’adresser au Tribunal administratif du logement, pour obtenir une compensation monétaire lorsque le propriétaire abuse de son droit d’accès.
Serrure et mécanisme restreignant l’accès du logement
Aucune serrure ou autre mécanisme restreignant l’accès à un logement ne peut être posé ou changé sans le consentement du locateur et du locataire.
Le tribunal peut ordonner à la partie qui ne se conforme pas à cette obligation de permettre à l’autre l’accès au logement.
Article 1934 du Code civil du Québec
Lorsqu’il est question de droit de visite et d’accès du logement, parler de serrures et de mécanismes restreignant l’accès du logement est inévitable.
La Loi prévoit que ni le locataire ni le locateur ne peuvent poser ou changer une serrure ou un autre mécanisme restreignant l’accès du logement, sans le consentement de l’autre.
Cependant, lorsqu’il y a une urgence, il est possible de changer une serrure. Dans ce cas, il faudra que la clé de la nouvelle serrure soit remise au propriétaire ou au locataire, selon le cas.
Le locataire ou le propriétaire qui refuse de se soumettre à ces obligations pourrait se voir forcer de s’y conformer par une ordonnance du Tribunal administratif du logement qui sera demandé par la partie lésée.
Dans les pires cas, en cas de préjudice sérieux, la sanction pourrait aller jusqu’à une résiliation du bail :
L’inexécution d’une obligation par l’une des parties confère à l’autre le droit de demander, outre des dommages-intérêts, l’exécution en nature, dans les cas qui le permettent. Si l’inexécution lui cause à elle-même ou, s’agissant d’un bail immobilier, aux autres occupants, un préjudice sérieux, elle peut demander la résiliation du bail.
Article 1863 du Code civil du Québec
Les serrures et mécanismes restreignant l’accès du logement peuvent comprendre :
| Chaine de sécurité |
| Combinaison numérique d’une serrure ou d’un cadenas |
| Combinaison numérique d’un système d’alarme |
Pour connaitre 18 choses que le locataire d’un logement doit savoir, veuillez consulter notre article à ce sujet.
